근래 부동산이 엄청 올랐죠. 속이 쓰렸습니다. 왜냐면 저는 작년 7월에 용산에 있던 집을 팔고 주식에 몰빵투자를 했기 때문입니다...
주식에 몰빵한지 13개월차. 그 동안 느낀 점을 적어볼까 합니다.

우선 집을 팔때 생각했던 것들을 적어보자면 다음과 같습니다.

1. 나는 매년 주식을 통해 15 ~ 20% 정도의 수익을 내고 있다. 저출산이 심해지고 있는데 앞으로 부동산을 통해 이런 수익률을 내는 것이 가능할까?
2. 용산에 윤석렬 관련 집회가 주 5일 이상 이어져서 소음과 교통체증 때문에 스트레스를 받음. (더 짜증나는 건 윤석열 반대 집회보다 응원 집회가 더 많았음)
3. 집을 전세로 주고 다른 지역에 전세로 들어가는 것도 생각해봤으나 집을 깨끗하게 써줄 세입자 구하는 것이 스트레스였고 주담대 이자도 부담이었음.

이와 같은 생각 끝에 집을 팔기로 결정했습니다. 집을 판 뒤 주담대를 갚고 이런 저런 세금을 내고 나니 수중에 14억 5천만원이 남더군요.
이때 제게 선택지가 생깁니다. 전세냐, 월세냐. 전세는 주거가 안정된 반면 시드머니가 크게 줄어들고, 월세는 지출이 큰 반면 시드머니가 크다는 장점이 있었습니다.
제가 제 그릇을 생각해봤는데 월세로 살면서 투자하다가 돈을 잃으면 그 스트레스를 견디기 어려울 것 같았습니다. 그래서 전세를 살기로 결정했습니다. (뒤에 얘기하겠지만 가장 후회하는 부분입니다)

그렇게 7억짜리 전세를 얻고 남은 돈 7억 5천만원으로 투자를 시작했습니다.
그리고 13개월이 지난 현재 7억 5천만원은 14억이 되었습니다. 총 시드머니 대비 수익률은 86% 정도 입니다.
그래서 좋냐구요?
사실 그렇지 않습니다. 제가 판 집은 그 사이에 8억이 올랐거든요...

투자를 통해 돈을 많이 불렸지만, 저는 제가 예전에 살던 집을 다시 살 수 없습니다.
더 이상 주담대가 그때만큼 나오지 않고 매매 과정에서 세금도 억단위로 내다보니 그렇습니다.
하지만 제가 월세를 살면서 투자를 했다면 결과는 달랐을 것입니다. 제가 보증금 2억에 월 200만원 정도하는 집에서 살면서 같은 수익률을 냈다면 제 총 자산은 부동산 투자를 했을 때보다 크게 커져있었을 겁니다. 최초 시드머니가 5억원이나 늘어나는 거니까요.
하지만 저는 월세를 살면서 전 재산을 투자하는 선택을 하지 못했습니다. 지금 와서는, 그게 제 그릇의 한계였나 싶기도 합니다. 스트레스를 견딜 수 있는 만큼만 수익을 낼 수 있으니까요.

주식으로 86% 수익률을 낸 건 그냥 운이 좋아서였습니다. 주식을 오래 한 분들이면 다 알겠지만 상승장엔 다들 쉽게 돈을 법니다. 언제 하락장이 올지 모르는 게 무서울 뿐이죠. 전략은 그냥 주도주, 혹은 미래에 주도주가 될 것으로 보이는 산업을 따라가는 방식을 썼습니다. 작년부터 올 6월까지는 조선, 방산, 화장품 etf를 들고 있었고 7월부터는 조선, 반도체, 고배당 etf를 들고 있습니다. 그 외에 기술적인 접근은 딱 두 번 했는데요. 현금 비중을 30%정도 유지하다가 작년 12월 계엄 사태가 터졌을 때, 올 4월 트럼프가 관세빔 쏠 때 각각 현금 비중을 대폭 줄이며 장에 들어갔고 1~2달 후에 일부 수익실현을 하는 식으로 현금 비중을 조정 했습니다. (현 시점엔 20% 정도의 현금을 들고 있습니다. 조정을 주면 더 들어가고 싶은데 조정을 안 주네요.)

부동산은 좋은 투자 수단입니다. 레버리지를 최대한 땡길 수 있을 때는 그랬습니다. 5억의 현금과 5억의 주담대로 10억짜리 집을 산 게 15억이 되면 대출 뺀 수익률이 100%입니다. 대한민국에서 이런 방식으로 돈을 불리지 않은 사람은 거의 없을 겁니다.

그런데 저는 현 시점의 부동산 투자에 대해서는 조금 의구심을 가지고 있습니다. 신포도 심리일 수도 있겠습니다만... 1. 레버리지를 동원하기 어려워졌고 2. 규제가 너무 많아져서 매매가 쉽지 않고 3. 추가로 세금 규제가 있을 것으로 보기 때문입니다. 그래서 저는 집값이 이렇게 폭등해도 아직은 부동산을 살 생각이 없습니다.

정리해보면, 집을 팔고 13개월이 지난 현재의 수익률 점검 결과는 부동산 투자의 승리입니다. 저는 부동산 관련 예측을 틀렸습니다만, 다행히도 주식 상승장을 만나서 조금이나마 잘못된 판단을 만회할 수 있었습니다. 앞으로 자산 시장에 대한 뷰는 정부의 세금 관련 정책이 확정되면 정하려고 합니다. 그동안 공부 많이 하고 마음을 잘 다스려서 내년에는 부동산을 이길 수 있었으면 좋겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 다들 성투하시길 기원하겠습니다!