안녕하세요.
https://pgr21.co.kr/freedom/97653 (뉴욕타임스 읽는 법 도와주세요) 글쓴이 입니다.

구독 1달 되었는데 진도를 보고할 겸, 관심있게 읽은 기사 번역을 올립니다.

순서는
1) 도입부 : 중국 부동산 호황의 끝 그리고 파국을 마주하는 4명의 소개
2) 4명의 인터뷰 : 랩 연구원, 가정주부, 신혼부부, 식료품 사업가
3) 후기

( )는 번역 도중 애매한 부분 입니다.
*는 이해를 위해 추가한 부연설명 입니다.
중국 부동산 불황에 대해 참고할 만한 자료를 첨부했습니다.

------------ 1.27. 뉴욕타임스 기사 번역 --------------
[They Poured Their Savings Into Homes That Were Never Built]
그들은 절대 완공되지 않을 집에 저축을 쏟아부었다.

To Tang Chao, the apartment in northeast China was where he and his wife were going to start a new life together.
Tang Chao에게 있어 중국 북동부에 있는 아파트는 그와 아내가 새 삶을 시작할 곳이었다.

They put down tens of thousands of dollars for it. But months past its scheduled completion, a concrete shell with wiring protruding from the walls and piles of dirt on the floor was all there was to show for the expense. Soon, even their marriage unraveled.
그들(Tang Chao와 아내)은 수만달러의 계약금을 지불했다. 하지만 예정 완공일로부터 몇 개월이 지나고, 벽에 튀어나온 전선과 바닥의 흙더미들로 이루어진 콘크리트 껍데기는 그들이 지불한 비용의(계약금 $74,000 / 나중에 언급됨) 전부였다. 얼마 지나지 않고, 결혼생활은 풀렸다.(무너졌다?)

In another city, a man bought a space for a grocery business he thought would help give his young son a better future. A woman paid for an apartment where she imagined her toddler would grow up safe, and she might have a second child. In Shanghai, a technician from a small town thought she had made her parents proud by buying a new home in the big city.
다른 도시, 남성이 식료품 사업을 위해 공간을(부지?) 구매했는데 그의 어린 아들에게 더 낳은 미래를 줄 것으로 생각했다. 다른 여성은 아기가(걸음마를 막 뗀) 안전하게 자라고, 둘째를 가지는 것을 상상하면서 아파트를 구매했다. 상하이의 경우, 소도시 출신의 *랩 테크니션은(랩은 뒤에 언급됨) 대도시의 주택을 구매하면 그녀의 부모가 자랑스러워 할 것이라고 생각했다.

* 랩 테크니션(Lab technician) : 실험실에서 연구원이 설계한 실험을 실제로 수행하는 사람

What these and hundreds of thousands of other Chinese homebuyers couldn’t have known was that the country’s decades-long real estate boom would come to a sudden halt. Developers ran out of money amid a government crackdown on excessive debt and a slowing economy. They stopped building.
Across the country, instead of apartment towers, uninhabitable concrete structures rise up from idle, overgrown construction sites. Infuriated homebuyers in more than 100 cities rose up in a rare act of collective rebellion last year, vowing not to repay loans on unfinished properties.
언급한 사례들과 수십만의 다른 중국 주택구매자들은 국가의(중국) 수십년간 지속된 부동산 호황이(거품) 갑자기 멈출 줄 몰랐다. *개발업자는 정부의 과도한 부채 단속과 경기 둔화에 둘러싸여 현금이 바닥났다. (그리고) 그들은 공사를 중단했다.
(중국) 전국 곳곳에 고층 아파트 대신 사람이 살 수 없는 콘크리트 구조물이 (풀 등이) 무성하게 우거진 유휴 공사장에서 솟아올랐다. 작년 100개 이상의 도시에서 격분한 주택구매자들은 보기 드문 집단 시위가 일어나, 완공되지 않은 부동산에 상환금을 갚지 않겠다고 다짐했다.

* Developer(부동산 개발업자) : 사업부지 매입, 기획, 인/허가, 개발, 시공, 분양, 사후관리 등 부동산 개발 전 과정을 수행한다.
* 과도한 부채 규제 : 첨부(최근 중국의 모기지 상환거부 사태 발생 배경과 영향) 참조

We talked to four people who emptied their life savings and took out huge loans for homes that have not been completed. They told us about their frustration and showed us the apartments that are now ugly reminders of dreams dashed and promises broken.
우리는(뉴욕 타임스) 완공되지 않은 집을 위해 평생 저축을 다 쓰고, 큰 빚을 진 *4명의 사람들과 이야기 했다.(취재 했다?) 그들은 우리에게 좌절감을 말했고, 꿈과 장래가 깨져 흉물이 된 아파트를 보여 주었다.

* 4명의 사연은 첫 도입부에 소개된 사람들이다. 1) 소도시 출신의 랩 테크니션, 2) 아기가 있는 주부, 3) 신혼부부, 4) 식료품 사업가 순으로 사연이 소개된다.

“It was a simple dream — to have a home, a family,” Mr. Tang said.
“소박한 꿈이었어요. 집과 가족을 꾸리는 것이요.”  Tang 씨가 말했다.

----------- 도입부 끝, 세부 사연 시작 -----------

1) 랩 테크니션 Daisy Xu의 이야기

Daisy Xu, a 28-year-old lab technician, remembers the day she bought her apartment in Shanghai as if it were yesterday.
28살의 랩 테크니션인 Daisy Xu는 상하이에서 아파트를 구매한 것을 마치 어제 마냥 기억한다.

She had waited anxiously with hundreds of other prospective buyers in a hotel ballroom at a sales event for Royals Garden, a new development. When her turn finally came, she was given less than a minute to pick an apartment.
Royal Garden 호텔의 연회장에서 그녀는 수백명의 주택청약자들과 함께 초조함 속에 기다렸다. 마침내 그녀의 차례가 오자, 아파트를 고르는데 1분도 걸리지 않았다.

She scanned a wall on which were pinned strips of paper bearing the *unit numbers of apartments that had not yet been sold. She knew she didn’t want the penthouse or anything lower than the fourth floor. She selected an apartment on the eighth floor, and told a sales employee. He tore the strip off the wall and handed it to her.
그녀는 아직 팔리지 않은 아파트 번호가 적힌 종이가 고정된 벽을 훑어 보았다. 최고층이나 4층 이하 저층을 원하지 않았다. 8층을 선택하고, 영업사원에게 말했다. 그는(영업사원) 벽에 종이를 떼고 그녀에게 건네주었다.

* unit : 모델하우스 내 샘플로 꾸며 놓은 평형 별 집의 내부 공간

“Congratulations, new homeowner!” a presenter announced.
“축하합니다. 이제 주택 보유자가 되었어요!” 사회자가 말했다.

Ms. Xu was exhilarated. The apartments sold out that day, dashing the hopes of many others who had been behind her in line.
Xu양은 아주 기뻤다. 아파트는 당일 매진되었고(완판), 그녀의 뒤에 선 많은 사람들은 희망을 잃었다.

“I was so thrilled and happy, I immediately took a photo of the unit number and told people back home of the good news,” Ms. Xu said.
“나는 짜릿하고 행복했어요. (구매하고 나서) 즉시 아파트 번호가 적힌 종이를 촬영하고 집에 돌아가 가족들에게 좋은 소식을 말했어요.”

The apartment cost around $495,000, a hefty price tag but affordable compared to older homes in Shanghai. She wanted a place with two bathrooms, giving her parents or in-laws more privacy if they visited them. The property looked out on a river and was steps away from a bustling street full of restaurants.
아파트의 가격은 약 $495,000에 달했다. 엄청난 가격이었지만, 상하이의 다른 오래된 집(구축)에 비하면 괜찮았다. 그녀는 침실을 그녀의 부모에게 주거나 그들이 방문할 때 별도의 사생활을 누릴 수 있도록 2개의 침실이 있는 주택을 원했다.

Ms. Xu was supposed to get the keys in September and move in early this year. But the complex is nowhere close to being done. The unpainted 16-story building is wrapped in green netting and surrounded by weeds and debris. It pains her to see the site on her way to work from an apartment she rents nearby.
Xu양은 (22년) 9월에 열쇠를 수령하고, 올해(23년) 초 이사하기로 되어있었다. 하지만 (아파트) 단지 어디에도 완공되지 않았다. *페인트칠이 안된 16층짜리 아파트가 녹색그물로 둘러 있고 잡초와 잔해로 둘러싸여 있다. 근처에 임대한 아파트에서 직장으로 출근하는 길에 작업현장을 보는 것은 고통이다.

* story : 층을 의미한다. Floor(층)과 달리, story는 건물의 높이(예 : 2층 짜리 집) 의미
* green net : 아파트 건축장소 외부에 흔히 보이는 녹색 그물망, 안전을 위해 설치

In China, about 90 percent of new homes are sold before they are built. This presale model allows developers to raise cash quickly, but shifts much of the risk to buyers like Ms. Xu. They are expected to pay in full before construction starts, often taking out mortgages to do so.
중국 내 신규 주택의 90%는 완공 이전에 판매되었다. 선분양 사업구조는 부동산 개발업자가 현금을 빠르게 확보할 수 있으나, Xu양 사례와 같이 구매자에게 위험을 전가한다. 그들(주택 구매자)은 건설이 시작되기 전에 전액 지불해야 하며(잔금 납부), 그러기 위해 흔히 주택담보대출을 받는다.

Regulations require that the money from presales only be used for construction of that project. But until recently, supervision was lax and developers would use the funds for whatever they wanted, including starting other projects.
규제는 선분양으로 확보된 현금을 해당 건설 프로젝트에만 사용하도록 요구한다. 하지만 최근까지 감독은 느슨했고, 개발업자들은 신규 프로젝트 시작(토지 구매 등)을 포함한 그들이 원하는 대로 자금을 유용했다.(사용보다는 유용이 문맥에 맞는 것 같습니다.)

As home prices soared, the government tightened financing rules for developers in the hope of preventing a housing sector collapse. Many large developers — like China Fortune Land Development of the Royals Garden project in Shanghai — buckled under the weight of massive debt and had to stop work.
주택 가격이 급등하자, 정부는 주택 부문 경제의 파국을 예방하기 위해 개발업자들에게 재무 규정을 엄격하게 했다. 다수 주요 개발업자들은 – 상하이에서 호텔 Royal Garden 사업을 수행한 China Fortune Land 회사와 같이 – 막대한 부채에 짓눌려 공사를 중단했다.

Despite the delay, Ms. Xu continues to fork out more than $1,300 every month in mortgage payments.
(입주) 지연에도 불구하고, Xu양은 주택담보대출 상환을 위해 매달 $1,300을 납부한다.

She said that she was hiding the problem from her parents. She is from a small town in southern China and owning property in Shanghai had been the ultimate proof that she had made it.
그녀는 부모에게 이 사실을 숨겼다. 중국 남부 소도시 출신인 그녀에게 있어, 상하이(같은 대도시)에 부동산을 소유하는 것은 성공을 증명하는 것이다.

“I dodge their questions about the apartment, but how much longer can I keep doing that?”
“남들이 아파트에 대해 물을 때 얼버무렸지만, 이게 얼마나 갈지 모르겠어요”

사견 : 열 받아 중국에서 집단행동 할 만 하네요… 매달 160만원을 내는데 입주가 안되…


2) 가정주부 Andie Cao 이야기

In the eastern city of Nanchang, a street divides “Xinli City,” a development with more than 4,000 apartments, into two sections. On one side are fully occupied residential towers, surrounded by trees. On the other side, row after row of unfinished concrete structures, with no paint, no windows — and no sign of progress.
중국 동부 난창시, 도로가 신리시를 나누는 지역에서, 4,000채가 넘는 아파트 개발이 2구역에서 이루어졌다. 한 구역은 주거 타워로 완전히 채워져 있고, 나무로 둘러싸여 있다. 다른 구역은 미완공 콘크리트 구조물로 줄지어 늘어서 있는데, 페인트 칠이나 유리창 그리고 진행의 흔적이 없다. (황량하고 을씨년스럽네요.)

Andie Cao, a sales representative in her 20s, owns an apartment on the wrong side. Whenever she looks at the finished buildings, she sees the life she was once promised.
Andie Cao는 20대 영업사원으로, 잘못된 구역(미완공 콘크리트 구조물이 늘어선)의 아파트를 소유한다. 그녀는 완공된 건물들을 볼때마다, 한때 약속된 인생을(멋진 미래) 본다.

Ms. Cao bought the three-bedroom apartment in 2019 for $203,000. The price was high, but she and her husband had just had a baby and were thinking of having another. They liked that the developer’s plan for the large apartment complex included a kindergarten and an elementary school.
Cao씨는 2019년 $203,000에 3침실이 딸린 아파트를 구매했다. 비싼 가격이지만, 그녀와 남편은 아이가 있었고, 둘째를 가지려고 했다. 부부는 주상복합단지에 유치원과 초등학교를 포함하는 개발업자의 계획을 좋아했다.

Her apartment had been scheduled for completion in November 2021, just in time for her child to start kindergarten. But the developer, Sinic Holdings Group, stopped work in August 2021 when it hit financial trouble, and has yet to finish building the apartments.
계획상 2021년 11월에 아파트가 완공될 예정이었고, 첫째가 유치원에 다니기에 좋은 시점이었다. 하지만, 개발업자인 Sinic Holdings Group은 2021년 8월 재정적 문제가 불거지고, 아파트 공사를 마무리하지 못했다.

Ms. Cao had already handed over more than $80,000 for the apartment, money she had saved from toiling away in Shanghai. Then in July of last year, she joined other homebuyers around the country in a mortgage payment strike over unfinished homes.
Cao씨는 아파트 대금으로 $80,000이 넘는 돈을 건네 주었다. 그 돈은 상하이에서 힘들게 일하며 저축한 돈이었다. 작년(2022년) 7월, 그녀는 주택구매자들과 함께 전국적으로 미완공 주택에 대한 주택담보대출 상환을 거부하는 운동에 참여했다.

“I will not pay until they deliver, and I’m willing to pay a fine by then, but we will not be exploited and bled dry.”
“저는 주택이 인도될 때까지 상환하지 않을 겁니다. 집이 주어진다면 잔액을 지불할 것이지만, 이용당하거나 (돈을) 쥐어짜내지 않을 겁니다.”

The homebuyers’ campaign has drawn the attention of the authorities. The police call her from time to time, warning her not to take any drastic action. Some homebuyers who protested had been detained.
주택구매자들의 시위는 규제기관의 집중을 이끌어 냈다. 경찰은 가끔 전화를 해, 극단적인 행동을 하지 않도록 주의를 주었다. 시위에 참여한 일부 주택구매자들은 구금되었다.

“What did we do wrong to deserve being treated like this?” she said. “I just don’t understand.”
“우리가 무슨 잘못을 해서 이런 대접을 받나요?” “이해가 안되요.”

Ms. Cao and her husband continue to work and pay rent in Shanghai. She doesn’t think the apartment will be completed and can’t imagine trying to buy another home or having a second child.
Cao씨와 남편은 상하이에서 직장생활을 하면서 집을 임대하고 있다. 그녀는 아파트가 완공되리라고 생각하지 않고, 새 집을 장만하거나 둘째를 가지는 것을 상상하지 않는다.

“I feel like the past few years’ hard work has been for nothing.”
“지난 몇 년간 고생이 수포로 돌아 갔어요.”

사견 : 경찰이 극단행동을 염려한 게 자살을 막으려 한 줄 알았는데, 과격 시위하지 말라는 거였네요… 중국 국가가 ‘일어나라! 노예가 되기를 원치 않는 사람들아!” 아니었니?


3) 신혼부부 Tang Chao 이야기

When Tang Chao and his fiancée set out to buy a home in 2019, they were drawn to Haiyi Changzhou, one of the hottest projects in the northeastern city of Dalian. Its developer promised a sprawling complex of high-rises with serene landscaping and privacy, offering “a beautiful life close to the sea.”
Tang Chao 씨와 약혼녀는 2019년 주택 구매에 나섰다. 그들은 북동부 다롄시의 건설 프로젝트 중 사람이 가장 많이 몰리는 Haiyi Changzhou에 끌렸다. 개발업자는 “바다와 인접한 아름다운 삶”을 제시하면서 고요한 조경(00뷰)와 사생활 보호를 갖춘 거대한 고층 단지를 약속했다.

The couple bought a modest two-bedroom apartment for around $177,000. To cover the required down payment of $74,000, they used their savings and got their parents to pitch in. Mr. Tang, who works in a restaurant, sold a small place he had out in the countryside.
부부는 수수한 2침실이 딸린 아파트를 $177,000에 구매했다. 계약금 $74,000을 지불하기 위해, 그들의 저축과 부모의 도움을 받았다. Tang씨는 식당에서 일하는데, 시골의 작은 집을 팔았다.

They signed a contract for the apartment in 2019, then got their marriage license. The plan was to hold a wedding after the apartment was completed and move in together.
부부는 2019년 아파트 구매 계약서에 서명했고, 결혼 신고도 마쳤다. 아파트가 완공되면 결혼식을 하고 이사할 예정이었다.

“At the time, we told our friends around us that we had bought a home here, we were very proud,” said Mr. Tang, who spoke on condition that he be identified by his nickname, Chao, because of the political sensitivity of the topic. “I come from the countryside, it felt good to be able to buy an apartment somewhere.”
“주변사람들에게 (상급지에) 집 산 것을 말할 때, 매우 매우 자랑스러웠다.” 정치적 민감성 때문에 익명을 조건으로 인터뷰에 응한 Tang Chao씨가 말했다. “저는 시골 출신으로, 어디는 아파트를 살 수 있다는 건 좋게 느껴졌습니다.”

The apartment was slated for completion last August, but Sunac China Holdings, the project’s developer, has been mired in financial trouble.
아파트는 작년(2022년) 8월에 완공될 예정이었지만, 개발업체인 Sunac China Holdings는 재무 문제로 궁지에 몰렸다.

In September, the owners of more than 2,600 unfinished units in the Haiyi Changzhou development threatened to stop paying their mortgages.
(작년) 9월, 2,600채 이상의 미완공 주택 소유주들은 Haiyi Changzhou 프로젝트 개발업자에게 주택담보대출 상환을 중단할 것이라고 위협했다.

Mr. Tang said his wife grew tired of waiting for a home that might never get finished and a new life that might never start. In November, they filed for divorce. He is still paying $550 a month in mortgage payments.
Tang씨가 말하기를, 그의 아내는 절대 완공되지 않을 집과 절대 시작할 수 없은 새 출발을 기다리는데 지쳤다. 11월, 부부는 이혼했다. 그는 주택담보대출로 매월 $550를 납부한다.

“When I think about the unfinished apartment, it’s as if I’m falling from heaven to hell, ” Mr. Tang said.
“완공되지 않은 아파트를 생각할 때마다, 천국에서 지옥으로 떨어지는 느낌입니다.”

“I have nothing to look forward to in life — no apartment, no wife.”
“인생에 미래가 없어요 – 아파트도, 아내도 없어요.”

사견 : 한국도 집값 변동성이 커지면서 가정 내 파탄 사례가 많죠…


4) 식료품 사업가

Xu Feng remembered 2019 as a good year. The grocery store in the eastern city of Nanchang that he rented and operated with his wife was doing well. He thought it was time to own his own store.
Xu Feng씨는 2019을 좋았던 해로 기억한다. 동부 난창시의 식료품점을 임대하고 아내와 같이 운영을 잘해 나갔다. 그는 자기 가게를 가질 때라고 판단했다.

He found the perfect spot: a 1,000-square feet, $163,000 space on the first floor of a residential tower. It was part of Xinli City, the same giant complex of thousands of apartments where Andie Cao, the service worker, had also bought a unit.
그는 최고의 장소를 찾았다. 1,000 ft2 (93m2) 면적에 주거타워 1층에 있는 $163,000 가격 이었다. 그 곳은 Xinli 시에 있고, 수천세대의 거대 복합단지가 있었다. (앞에 인터뷰 한) 서비스 직에 근무하는 Andie Cao씨 또한 같은 아파트를 구매했다.
Mr. Xu had to sell some goods at a loss to come up with the down payment of about $81,000 and take out a 10-year mortgage. He enrolled his son in an elementary school in Nanchang.
Xu 씨는 $81,000의 계약금을 내기 위해 일부 상품들을 손해보고 팔았으며, 10년 만기 주택담보대출을 받았다. 그는 자식을 난칭시의 초등학교에 등록했다.

Three years later, Xinli City is still unfinished. Mr. Xu said that he was under immense financial stress, paying for rent on their current business on top of repaying his mortgage. He stopped eating out with friends and cut back on spending except for tuition for his son.
3년이 지나고 (현재), Xinli 시의 아파트는 완공되지 않았다. Xu씨는 엄청난 재정적 압박에 처해있으며, 주택담보대출 갚는 것 외에 최근 식료품 사업 임대비를 지불하고 있다. 그는 친구들과 밥 먹는 것을 중단하고, 자식 수업료 외의 비용을 삭감했다.

“I never thought this would happen to me,” he said. “I’m afraid to have another child. The income and expenses barely break even.”
“저는 이런 일이 벌어질 줄 생각도 못했습니다.”, “다른 아이를 가지는 건 두렵습니다. 소득과 비용이 빠듯하게 파산을 면합니다.”

Frustrated by the delay, Mr. Xu and hundreds of homebuyers have protested several times over the past year.
공사 지연으로 좌절감을 느낀 Xu씨와 수백명의 주택구매자들은 작년 시위를 수차례 했다.

They gathered outside the local government, on public squares and even hung banners from the top of a building. But so far, nothing has worked and many people have been detained at protests, he said.
그는 지자체, 광장에 모이거나 빌딩 옥상에 현수막을 걸었다. 하지만 지금까지 아무런 효과가 없고, 시위에 참여한 많은 사람들이 구금되었다고 말했다.

In August, Mr. Xu stopped paying his mortgage. This has affected his credit standing and forced him to rely on relatives to take out loans to keep his business afloat. But he said he no longer holds any hope that the government would intervene and help people like him.
8월, Xu씨는 주택담보대출 상환을 중단했다. 신용 등급에 영향을 미치고, 그의 사업을 유지하는데 필요한 대출을 친척에게 받도록 강요할 것이다. 하지만 그가 말하기를 정부가 개입해 사람들을 도우리라는 희망을 붙들 수 없다고 한다.

“We’ve been through too much while trying to fight for our rights,” he said. “Government officials only look out for each other and don’t do any good for regular people.”
“우리의 권리를 위해 싸우는 동안 너무 많은 일들을 겪었어요”. “정부 관료는 서로만 챙기고 서민들에게는 어떠한 일도 하지 않아요.”

The New York Times contacted Sunac China, China Fortune Land Development, Sinic Holdings Group, as well as housing regulators at the municipal, provincial and national levels for comment. None responded.
뉴욕타임스는 (위에 언급된 개발업체) Sunac China, China Fortune Land Development, Sinic Holdings Group 회사, 시/지방정부/중앙정부의 주택 규제기관에 의견을 요청했으나 답변이 없었다.



------------- 후기 -------------

1. ‘하지만’, ‘,’ 표현이 나올 때마다 긴장하게 됩니다. 뒤따라올 파국이 마음을 불편하게 해요.

2. 중국인들의 상급지, 도시에 대한 욕망을 이해하려면 ‘후커우 / 호구’ 제도를 이해해야 합니다.
    해당 제도는 대를 이어, 내려오는 주민등록과 비슷한 개념입니다.
    한국과의 차이는 자신의 등록 지역에서만 교육, 의료 등의 사회복지 혜택을 받을 수 있습니다.
    예를 들어 시골 지역에 호구가 등록된 자는 타 도시에 일할 수 있지만, 자녀는 해당 도시에 학교를 다니지 못하고 복지를 받지 못합니다.
    사실상 신분제에 가깝습니다.
    21년 후커우 제도 일부 완화로 일부 도시의 진입이 가능해지자
      절박해진 결혼 적령기 사람들은 도시 부동산 구매에 참여했고, 이는 부동산 붐으로 이어집니다.


http://www.kbiznews.co.kr/news/articleView.html?idxno=28242 / 후커우 제도 소개
https://www.asiatoday.co.kr/view.php?key=20210414010008444 / 후커우 제도 일부 완화

3. 좋은 글쓰기에 대해 누군가가 “꾹 참고, 퇴고하는 것 입니다.” 댓을 달았는데, 정말 힘드네요.