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25/10/27 21:02
1. 주담대라는 시장이자율 대비 우수한 레버리지 수단
2. 실물자산 고유의 안정적 특성 3. 실거주의 효용 이걸 고려하고도 무려 주식이랑 비교가 되는거 자체로 이미 초우량자산이라고 봅니다 주식의 레버리지 안정성 보유효용을 생각하면..
25/10/27 21:13
+ 떨어지면 정부가 살려준다(feat. 둔촌주공 구하기)
사실 따지고 보면 '우수한 레버리지 수단' 같은 건 완전 말도 안되는 소리지만, 그 말도 안되는 소리를 말이 되게 해주는 거죠..
25/10/27 21:19
둔촌주공으로 공급과 수요 이론의 허실이 드러났죠. 그렇게 좋은 자산이고 수요가 넘쳐난다는데도, 가격이 빠질 것 같으니 미분양나서 정부가 살려줄 때까지 몰렸죠.
25/10/27 21:18
(수정됨) 그 세가지를 다 쓰더라도 수익을 보려면 비싼걸 사야 되죠. 히스토그램을 보면 연평균 수익률이 7.3% 입니다. 인플레 헷지로는 화폐증가율 만큼 가격이 올랐으니 역할을 잘하고 있습니다만, 공격적 자산증식 수단은 아닌 것 같습니다.
25/10/27 21:29
주택은 대부분 금융을 끼고 있다는 걸 생각하면
주거효용을 제외하더라도 실질 수익율은 더 높다고 봐야합니다. 같은 방식으로 주식에서 미수거래를 했다면 보유기간동안 상당부분 강제청산 당했겠지만 부동산은 그런 우려는 없구요
25/10/27 22:09
부동산이 말씀하신대로의 평균치로만 올라도
그렇다는 겁니다. 실제 주요지역은 그 이상일거구요. 부동산이 최상의 재테크라는 의견에 동의하지 않지만 최소한 한국 내에서는 주식이나 채권 또는 원자재보다 비교우위에 있었던건 거의 팩트의 영역이라고 보는데 특정 프레임을 잡아서 불리한 면 위주로만 적으시는거 아닌가 싶은 생각마저 들어요.
+ 25/10/27 22:45
개인 성향과 경험이 많은 영향을 주는 걸테지만, 저는 빚이 제 연봉보다 많은 상황을 피하고 싶고, 가능한한 DSR을 20% 이내로 하고 싶습니다. 그리고 돈이 묶여서 집값이 떨어질 걸 알면서도 피하지 못하는 상황을 겪는 걸 피하고 싶습니다. 알려진 악재 앞에서는 거래 자체가 없어지니 집을 팔수가 없더군요. 물론 2-3년 기다리고 가격이 회복하고 매도가 되긴 했습니다만, 제 성향에 묶인 자산이 전체 자산의 대부분인 건 피하고 싶네요. 게다가 현금흐름도 잡아먹으니, 돈을 벌어도 내 삶이 나아지는게 안느껴집니다.
+ 25/10/27 23:42
바람돌돌이님의 투자성향은 존중하지만 특정자산의 투자성과를 이야기할때
일반화된 관행이 있다면 그걸 고려하셔야 되는게 아닌가 싶습니다. 가령 40%~50정도로 보수적으로 주담대를 설정하셨더라도 이 글의 분석은 상당히 가치있는 내용이 되었을거 같습니다
25/10/27 21:23
월세를 고려하지 않은 계산이라 다시 계산해야 할 것 같네요... 대충 3%라고 치면 계산하신 연평균 수익률에 일괄 +3%를 해서 봐야겠고요.
25/10/27 21:36
내 집 아니면 전세 2년마다 옮길때의 스트레스 + 비용, 전세 안나가서 전세금 못받을까봐 스트레스...
숫자로 나오지 않는 이런것 포함하면 수익률 좀 낮아도 이득인듯....
25/10/27 21:47
글쎄요 여러 요인을 고려하면 기대한 수익 이상일지도요…
윗분들의 말씀대로 월세에 대한 고려 그리고 실거주에 대한 효용 그리고 수도권 편의 집중성 등만 따져도 서울 아파트는우량주이상 급은 되는거 같습니다
25/10/27 21:50
계산하신 내용을 보니 그동안 부동산의 성과가 대단하긴 했던 것 같습니다.. 게다가 2006년이면 노무현 정권 시기 고점은 아니더라도 어깨 정도 위치로 상당히 가격상승이 이뤄진 후의 시점이죠.
2006년처럼 노원구 아파트를 어깨 쯤에 사도 LTV 70%로 매수하면 20년 연평균 수익률이 22.3%가 나옵니다. 월세와 보증금으로 이자 등 비용을 처리할 수 있으니 매매가 상승이 전부 수익이 되는거죠. 실제로는 원금 상환도 이뤄지니 수익률은 10%후반으로 깎이긴 합니다. 상당히 중요한 투자포인트로 보이네요. 꼭 상급지를 안 사더라도 적당한 위치의 실거주를 LTV 최대치로 주담대를 받으면 장기적으로 훌륭한 수익률을 내주었다는 거죠. 정책대출처럼 체증식 상환이 가능하면 가장 좋고, 원금상환을 하더라도 중간에 갈아타면서 LTV를 다시 70%로 올려주면 수익률을 끌어올릴 수 있네요.
25/10/27 22:16
서울 최약체 금천구의 19년간의 자산수익율은 5.05%입니다. 이 경우 LTV가 70%라면 에쿼티 대비 수익율은 연간 12%에 육박합니다. 심지어 06년 매입이면 꽤 고점에 물린 경우인데도 그렇습니다. 갈아타기 중도상환 감안하면 수익률은 더 올라가겠죠.
결론은 (1)하락 시점 맞출 자신 없으면 거시적 분석하지 말고 사라. 그래도 먹는다. (2) 대출 이빠이 떙겨서 제일 좋은거 사라. 어차피 수익률은 그게 더 높다. (3) 물려도 구해준다. 정부가
+ 25/10/27 22:53
제가 뽑은 자료는 각 구별로 거래량이 가장 많은 아파트입니다. 즉 대단지 일겁니다. (125개를 모두 확인해보진 않았지만, 상당수가 그 구에서는 가장 큰 단지겠죠.) 각각 아파트 별로 장단점이 있을 수 있는데, 아무튼 대단지라는 편향이 있습니다. 그래서 아마 거래량에 대해 고려하지 않고 전체 아파트를 대상으로 하면 이보다는 수익률이 낮아질 수 있습니다.
1, 2, 3에 대해서는 대체적으로 동의하지만, 하락타이밍을 맞춘다기 보다는, 가격 갱신을 하면서 올라갈 때가 아닐 때 사는게 중간 이상의 타이밍일 겁니다.
+ 25/10/27 23:09
(수정됨) 17-22 의 문재인시점에서 서울아파트들이 전고돌파하며 올타임하이를 찍은시점은 17.09 즈음입니다. 그뒤로 100-200% 오른뒤 20 - 25%의 조정을 맞았죠. 오르는 와중 가격조정은 없었습니다. 주식으로 치면 한참 오르다 강보합으로 불 플래그그리면서 급등하는 트랜드 반복이었죠. 파동으로 치면 5파이후 조정거의 없이 파동 연장되는 그런 느낌이요
역사적인 올타임하이종목은 주식에서도 조정을 기다리는게 능사는 아닙니다. 기간조정이 들어간 지금같은 시점이 의사판단의 시점이죠. 가격조정이 올건지 기간조정이 끝낼건지에 대한 정답은 아무도 모릅니다. 다들 예측하고 판단해야죠.
25/10/27 22:22
외환위기 전에 아버지 출퇴근을 이유로 영등포 당산에 이사왔는데 수익율이 아버지 자산 중에 제일 안정적이고 우상향이였죠.
20년 넘게 실거주 중이시기도 하지만 1억대에 들어왔던 아파트가 지금 몇배 수준이 아니니...;; 돈만 땡길 수 있으면 서울 상급지, 중급지는 무조건 구하는 게 제일 안정적이지 않나 싶습니다.
+ 25/10/27 22:52
그냥 실거주 만족도만 쳐도, 솔직히 다른거 다 압살 아닌가요
우린 자동차나 옷이나 가방이 산 후에 오르지 않아도, 오히려 구매 직후부터 가격이 떨어져도 만족하며 씁니다 그런데 아무리 봐도 차 가방보단 실거주의 만족도가 비교도 할 수 없이 클 거고요 못 가지면 무주택의 설움이, 가지면 실거주의 만족이 따라오는데... 그런데 심지어 오른다? 수익률과 상관 없이 진짜 머스트해브 아이템이죠 게다가 안정성은 주식 코인 등이 따라올 수도 없습니다
+ 25/10/27 23:41
숫자만 따지고 보면, 레버리지, 임대료 고려해도 생각보다 고수익은 아니라는 게 이 글의 요지인데, 거따가 측정도 안 되는 감성가치 들이대면 답이 없죠.
애초에 비교군도 서울 특정 아파트 vs 지수인데, 여기부터 불공평한 비교죠. 부동산 레버리지 효과, 절약되는 임대료까지 고려한다손 쳐도 s&p에도 밀리고, 나스닥100이나 m7 개별주까지 들고 오면 저점 풀영끌을 가정해도 상대가 안되는데, 그럼에도 불구하고 푸근한 내집한채 타령이면 그 모든 숫자를 이겨낼 수 있으니 확실히 한국에선 서울 부동산 똘한채를 이겨낼 자산은 없을 거 같네요.
+ 25/10/28 00:04
결국 여태까지는 서울 아파트가 나스닥같은 초월적인 수익률은 아니지만 그래도 괜찮은 수익률을 거뒀다는 것은 확실해보이네요. 근데 뭐 인식보다 높지는 않네요. 코스피 대비해서도 숫자가 일부 제외하고 크지 않고요. 취득세 및 세금 고려하고 앞으로 저출산때문에 감소할 세금을 메꾸기위한 세제개편이 부동산쪽에서 15년안에 할 가능성 높다고 생각하기 때문에 전 그냥 국장이나 미국 주식하는게 맞아보이네요. 주식은 배당금도 주고요. 좋은 자료 감사합니다.
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