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25/10/27 00:47
RR이니 30평이니 하는 부분은 통계 논의에서는 마이너한 문제같고, 기간에 대한 지적은 어느정도 합당해보이네요.
다만 그 때 글 결론이 오르고 난 다음에 샀던 서울아파트들 대부분 [아직은] 수익구간이 아니거나 크지않다 정도 였던거 같은데, 이정도는 크게 무리가 없었던 내용 같긴합니다. 다른 뷰로 분석한 결과를 봐야 말씀하시고자 하는 바가 이해가 잘 될 거 같아서, 달푸른 님께서 분석해주시는 내용 기다려보겠습니다.
25/10/27 07:09
정성 어린 분석글 감사드립니다
집은 투자의 관점도 있지만 어쨌든 한 가족이 행복을 키우는 삶의 공간이니까요 하락기엔 그냥 실거주 장점만 누려도 충분히 기쁘고 소중한 곳입니다 그러다 상승기엔 투자 관점에서도 유리할 수도 있을 거고요 저도 다음 글 기대합니다!
25/10/27 07:55
링크된 글은 어느정도 지적이 나왔고 그분과 토론이나 논쟁을 하는 것이 글을 작성한 의도였다면 관련글댓글화로 가능했습니다.
실제로 달푸른님 스스로도 '기간설정 문제에 대해 지적이 나왔다'고 인식하고 있습니다. 그럼 본문은 공론화를 하고 싶었던걸까요 그리고 그런 의도로 글을 작성하셨다고 해도 이 글은 그분을 닉언급하며 비판하고 있고 결론에는 비판을 한다고 밝히고 있습니다. 저는 이 글에 동의하는지 여부와는 별개로 이런 방식의 글이 잘못됬다고 생각하지 않는지 궁금합니다.
25/10/27 08:22
이정도 정성 들인 글이라면 충분히 쓸만하지 않은가 싶은데요... 비 생산적이고 비슷한 글들이 양산되는 것보다는 이런 글로 서로 토론하는게 pgr 자게에 맞다고 생각되네요. 어디까지나 제 사견이지만요.
25/10/27 08:44
이런 글을 저격이라고 보시는 걸까요? 내용 자체에 대한 비판인걸요. 그리고 기존 글에 이어지는 이야기이지만, 글의 길이 문제를 떠나서 앞으로의 부동산 관련 이야기를 나눔에 있어서도 참고자료가 될 수 있는 새로운 시각 및 관련정보를 제 나름대로는 많이 담았다고 생각했고, 그래서 별도의 글로 적었습니다.
+ 25/10/27 09:58
저는 이 정도 글이면 충분히 새글로 논의를 이어가는 것이 가능한 것 같네요.
글이 이렇게까지 디테일하고 구체적이려면 보통 정성으로는 안되거든요. 단순히 정성을 떠나서 새로운 논의를 이어가는 시발점이 될 수도 있을 것 같구요.
25/10/27 07:56
당시 결론은 [쌀 때 사서 비싸게 파는게 수익률이 좋다] 였던거같은데요
그렇게 무리한 주장이나 통계오류가 있었다는 느낌은 못받았습니다.
25/10/27 08:46
어느 시점이 막차인지, 지금 가격이 비싼건지, 우리는 미래를 겪어보지 못했기에 당시에는 알지 못합니다.
지금 하는 이야기는 과거에 대한 분석이고, 영끌 5적이니 뭐니 하는건 해당 시점에서의 미래 예측이라 포커스가 다릅니다.
25/10/27 08:52
"부동산은 특별하기때문에 무조건 사면 된다"고 주장하는 경우가 종종 있어서 "그렇지 않다 부동산도 그 당연한 이치를 따른다" 라는걸 보여주는 자료였죠
그냥 당연하고도 상식적인 주장에는 동의하신다는거죠? 그 시점에 대해서는 뭐 견해가 다를수도 있다는건 이해합니다. 누군가에게는 10배 오른 주식이 100배가 오르는 중간다리로 보일수도 있거든요
25/10/27 08:19
(수정됨) 어제 다시 분석했어요 2006년부터 매년 매수시점에 따르는 단지별 수익률인데, 저녁즈음에 올려보죠. 30평은 국평을 의미합니다. 83부터 87 제곱미터로 한정했어요. 현 시점가격은 아파트의 2025년 최고가로 했구요. 자료는 9월말까지의 실거래가입니다.
결론은 20년 장기 수익률로 연 10프로가 현실적인 목표임. 한 구의 연평구 수익률이 4프로도 있음. 그리고 지난번에 6년을 잡은건 데이터 수집자체가 귀찮은 일입니다. 원래 제가 필요해서 명절때 해본건데, 그냥 게시판에 공개한거에요. 올해 자산배분하면서 주식투자를 크게 늘렸는데, 아파트를 판 돈을 넣은겁니다. 앞으로 2년뒤정도에 어디가 오르고 얼마나 오르고 어떤 가격이 될지 예상해 봐야하는데 과거 6년을 참고한거구요. 왜 30평대냐, 왜 6년이냐 등등은 제 관심기간과 물건이라서 그런겁니다. 코드를 바꿔서 분석하면 20평대나 전세, 다세대도 나오겠죠. 그걸 원하나요? 근데 어차피 상관계수가 높은건 하나마나 비슷하겠죠. 그래도 이정도 자료면 시간써서 책쓰면 어떨까 싶긴했어요. 시간을 들인건데 논문쓸건 아니고.. 아깝잖아요.
25/10/27 08:39
제가 제일 큰 문제점으로 지적하는건, 바람돌돌이님이 제시했던 저 분산형 차트가 현실적으로 성립할 수 없다는 것입니다.
그 부분에 대해서 차트의 소스 데이터 및 수익률 구한 계산식을 공개해주시면 어떨까 합니다. 그리고 연 10%이상은 국장 장투에서 저정도 20년 찍으면 진짜 고수 아닌가요.
25/10/27 08:48
연10프로가 나오기가 어려워요. 용산이 9프로가 되던가 안되던가 해요.
통계자료에 다 나옵니다. 구매일시, 몇층인지, 어느크기인지, 주소가 어딘지, 단지명이 뭔지. 거래량이 많은 순으로 5개 단지를 구별로 뽑아 쓴거라 지적할만한건 없을겁니다.
25/10/27 08:50
20년 장기수익률로 10%가 "현실적"인 목표라기에는 너무 목표가 높지 않나 싶어서 적은 겁니다.
데이터를 봐야 정확한 숫자가 나오겠지만, 그건 다음에 시간 날 때 더 찾아보고 말씀드리겠습니다.
25/10/27 09:12
현실적으로 이룰수있는 우수한 성적의 개념입니다. 상위 20프로? 근데 코스피도 2005년부터 지수 수익률이 7.8프로입니다. 나스닥은 15프로가 넘구요. 금도 10프로 넘을겁니다.
25/10/27 09:00
(수정됨) 영끌로 들어가는 집이 꼭 싸지 않습니다. 그렇게 집 가격대 만으로 분석하면 안됩니다. 자금조달계획서를 다 까봐야 가능하죠.
그리고 LTV 외에도 DSR 기준이 있는 상황에서 영끌은 그에 맞춰 분석해야 합니다. 누구에겐 10억 영끌을 하려고 해도 은행에서 빌려주지도 않지만, 누구는 15억씩 대출 끼니까요. 가계 자금 사정을 알아야 제대로 판단할 수 있습니다. 월 2000만원 버는 사람과 500만원 버는 사람에게 5억 대출은 그 부담이 차원이 다르죠.
25/10/27 09:08
그런식으로 개별화할수도 있지만, 신문기사라도 보시면 보통 영끌러들이 주로 사는매물들이 어떤건지 보통의 관념적으로 공유되는게있죠. 원베일리를 뭔 수를 써서 샀으면 개인입장에서야 영끌했다고 말할수 있지만 일반적으로 보자면 영끌이라기보다는 부자가 투자한거죠.
+ 25/10/27 10:31
저는 우선 전반적으로는 바람돌돌이님의 의견에 동의하는 바입니다.
부동산으로 돈 벌기 정말 쉽지 않거든요, 매수, 매도 과정에서 발생하는 어마어마한 수고로움과 취득세, 양도세 등등의 각종 세금, 갈수록 심해지는 대출 규제 등등. 게다가 양극화가 진행되면서 고가의 아파트 위주로 시세를 견인하기 때문에 제대로 된 투자수익을 내려면 어마어마한 시드가 필요하죠. 다만 영끌의 부분에 대해서는 좀 생각이 다릅니다. 제가 보고 경험한 바로는 대부분의 아파트 구매는 영끌로 이루어 집니다. 2~3억대 저가 아파트부터 수십억대에 이르는 고급아파트까지 대부분요. 고가 아파트는 주담대가 적게 나오지만 다들 나름대로 죽을힘을 다해서 영끌을 하고, 본인이 감당할 수 있는 최대한의 선에서 아파트를 구매해요. 신용대출을 이용하던, 가족이나 지인 등에게 사적으로 빌리던 해서 정말 영혼의 마지막 자락까지 끌어모아서 아파트를 구매합니다. 더 비싸고 더 좋은 아파트를 사야 더 많이 오른다는 사실을 대부분 알고 있기 때문이죠. 특히 고가의 아파트를 구매하는 사람들은요. 정말 소수의 벼락부자들(코인 대박, 연예인, 스포츠스타, 일부 사업가)를 제외하고는 영끌이 디폴트값이 된 지 오래라는 생각을 합니다.
+ 25/10/27 10:46
(수정됨) 저도 여기에 동의합니다
영끌아파트 매수가 저가에서만 발생하는건아니죠.. 30억짜리도 영끌하고 8억짜리도 영끌합니다 개인적으로 강남 국평이하들은 대체로 영끌이라고 생각하고 그이상 셀럽들이나 사는 곳, 강남 대형 평수는 아니라고 보는편입니다
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