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25/03/10 07:47
대출이 10억인데 상가를 경매로 처분하니 3억밖에 안되는 상황입니다. 남은 빚 7억은 윗분 말씀처럼 따로 개인회생이나 신용회복 신청을 해서 일정 비율 만큼 감면받은 후 변제해서 처리해야 할 겁니다.
물론 그 과정에서 신용도나 경제활동에 다소간에 디메리트는 어쩔 수 없을 거구요.
25/03/10 09:35
(수정됨) 그어떤 담보대출도 담보집행된다고 해서 대출이 끝나지는 않습니다.
담보집행되고 그 금액으로 대출금변제가 끝나야 됩니다. 매각이 계속 안되다가 경매들어가고 거기서 유찰되고 낙찰가 점점 내려가면 답없어집니다. 그렇다고 무작정 시장논리에 내몰지는 않고 그런 채무자를 위한 신용회복이라는 채무조정 제도가 있습니다. 그렇다고 그냥 채무금액을 까주는건 아니구요. 회생법원에서 판결을 받은 후 변제계획대로 성실히 값아야 합니다. 그렇지 않으면 또 연체가 됩니다. 결국 빌린돈은 값아야합니다.
25/03/10 10:24
담보를 포기하면 끝나는 담보대출이 만약 존재한다면 자산 가격이 오르면 내가 이득보고 자산 가격이 내리면 나는 아무 손해없이 채권자가 손해보는 기적의 자산이 생기는거죠.
25/03/10 13:09
대출받아 이자를 내는 것이 손해는 아니지요.
그리고 담보물의 시세가 하락하는 것은 내 부동산 투자의 손해이지, 채권자와 채무자 사이의 대출거래에서의 손해는 아니죠. 친구한테 만원빌려 그 돈 잃어버리면, 만원 손해지 이만원 손해가 아니듯이요.
25/03/10 21:50
대출을 50% 해주건 100% 해주건 요지는 채권자는 주주가 아니기 때문에 채무자의 담보자산 가격이 내렸다고 그 손실분을 공유해서 떠맡을 이유가 없단 뜻입니다.
당장 친구가 만원 빌려가서 비트코인을 샀는데, 비트코인 가격이 10% 내렸다고 9천원만 갚는다고 하면 이상하잖아요.
25/03/10 09:42
대출은 상환해야 하는거고, 경매는 그 일부일 뿐이죠. 계속 유찰돼서 낮은 가격에 넘어갔다면 대출 금액 중 일부만 상환한거니 나머지 금액은 알아서 갚아야 합니다. 상환 못하면 개인회생이나 파산 등등등의 절차를 밟게 되겠죠.
25/03/10 10:32
그래서 구분상가 투자는 원수에게 권하라는 말이 있습니다.
(구분상가 투자가 무조건 나쁜건 아니지만 투자가 잘못되면 손절이 매우 어렵습니다)
25/03/10 09:46
10억짜리 대출낀 물권이 경매에서 3억에 팔렸다.
그러면 7억은 고스란히 채무자가 쌩으로 갚아야하는 돈이구요. 이 돈 해결 못한다면 채무조정/회생/파산으로 찾아가서 뭔가 조정을 할 수 밖에 없습니다.
25/03/10 10:26
은행, 신탁사, 유동화회사, 시행사 등을 주로 대리해서 이런 업무를 매우 많이 하는 부동산 전문 변호사입니다.
현실적으로 은행은 대출이 그렇게까지 연체되면 부실채권으로 분류해서 유동화전문 유한회사에 채권 + 근저당권을 매각합니다. 자산유동화법에 따른 유동화전문 유한회사는 은행이 넣은 경매절차를 이어받거나, 본인이 경매를 신청해서 경매절차를 진행해 부동산을 매각하고, 그래도 못받은 돈은 무담보채권으로 추심하거나, 다시 제3자에게 매각처리합니다. 즉, 10억 원짜리 부동산이라면 대출이 담보비율 때문에 대출이 10억 원은 아닐테고 대략 7억 원이라고 생각하고(즉, 본인돈 3억 원은 여기에 집어넣음), 경매로 이 부동산이 7억 원에 팔린다면 그 때까지 발생한 원리금(=원금 7억 원, 이자 5,000만 원)에서 일부만 변제하고 5,000만 원의 채무가 여전히 남게 됩니다. 물론 자기돈 3억 원은 다 날린거구요. 근데 경매로 이 부동산이 5억 원에 팔린다면 채무자도 문제지만 유동화회사 내지 은행도 대출금에서 몇 억 씩 회수를 못하는 셈이 되니까 손해가 막심해서 경제적으로 큰 위기가 올 수 있습니다.
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