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21/04/24 23:13
(수정됨) 진중한 논의는 PGR21에도 있고 그 외의 커뮤니티나 블로그, SNS상에서 사람들이 많이 하고 있는 것 같습니다.
상승기 시장의 모습은 어떤 시대에든 비슷합니다. 경기침체기에 누적된 공급감소의 축적과 수요의 축적, 장기간 이어지는 가격의 침체가 가격 상에서의 매력도도 축적시켜 상승으로의 전환을 유발합니다. 가격의 상승전환은 그간 어려웠던 건설사들의 공급을 유발하고, 그로부터 2~3년쯤 지나면 가격이 조정을 거쳐갈 시기 및 물량을 소화할 시기가 되어 어느정도 쉬다가, 휴식기가 어느정도 지나가면서부터는 다시 상승과 공급증가가 시작되고, 그 상승이 절정에 이르면 2006~2008년과 같은 상태가 되어 지역별로 약간의 시차를 두고 역사적 정점을 형성합니다. 그러한 전체적인 상승의 과정에서 휴식기는 꼭 한번일 필요는 없고 그때마다 다르겠죠. 아주 큰 틀에서 보면 어느 시대든 대충 그런데, 한편으로 디테일에서는 어느 시대든 다 다르죠. 다 같으면 그거야말로 말이 안되겠죠. 가격 상승에 따라 공급이 증가하도록 냅두느냐 마느냐가 한국에서는 정부의 대처방식 중 가장 큰 차이가 있는 점이었던 것 같습니다. 냅두는 쪽이 김대중, 냅두지 않고+가격 자체를 통제하는게 문재인+전두환이라고 볼 수 있습니다. 1980년대 중반의 가격, 공급규제와 2010년대 후반은 상당히 비슷합니다. 다만 2010년대 후반의 규제는 공급 측면에서의 규제가 매우 특별한 수준이었던데가 그 외의 것들도 정상적인 발상에서는 도저히 나올 수 없는 것들이 총출동한 형국이라 성격이 동일하다고는 할 수 없으나 어쨌든 한 측면만 본다면 그렇습니다. 2000년대 초반과 2010년대 후반~2020년대 초반을 비교한다면 가장 중요한 차이점은 역시 분양, 즉 공급입니다. 2002년은 최근 40여년 동안 가장 강력한 상승기에 속합니다. 1988년과 2002년. 이 두개가 상승률 측면에서는 거의 비슷합니다. 그 정도로 강력한 상승기에는 분양이 급증하게 마련이고 실제 2002년에도 그러했습니다. 2002년과 비슷한 시기는 2019년 4분기 즈음부터입니다. 2019년 3분기까지는 서울에 한정된 상승이라 2018~2019년은 경기도 기준으로 조정기입니다. 매매가, 전세가 모두 경기도 대부분 도시에서 거의 움직임이 없습니다. 사실상 서울으로 분류되는 과천, 분당, 위례 등등을 제외하면요. 2015~2016년에 공급이 매우 많았기 때문에(연간 기준으로 2015년은 사상최대. 1기 신도시 당시 연간 기준 최대치를 넘음) 2018~2019년에 공급의 대상이었던 경기도가 옴쭉달싹 못했던 것으로 볼 수 있고, 이는 과거로 따지면 1기 신도시의 영향이 IMF이후 까지 갔었던 것과 비슷합니다. 그리고 나서 2019년 4분기 즈음부터는 전국 거의 대부분의 도시가 다같이 상승하는, 경기도 기준으로는 2006년부터의 장기침체기를 탈피하는 상승이 나타납니다. 지방은 2004~2008에 매우 약하다가 2010~2013즈음에 매우 강해서 변동의 양상이 좀 달랐습니다. 다만 전국 기준 고점 이후 최초의 '전국적 동반 상승장의 시작'이라는 점에서 2002와 2020은 같습니다. 그러면 2020년에 원래 나타났어야 할 것은 공급의 폭증, 대규모 분양입니다. 그런데 그걸 가로막는 요인이 있습니다. 땅이죠. 땅이 없으면 짓지를 못합니다. 땅이 없는 이유는 두가지 입니다. 전 정권에서의 공공택지 지정 중단. 그리고 2017~2019년의 전면적 개발 중단. 전 정권에서 공공택지 지정을 중단한 이유는, 한국은 2020년대부터 재개발, 재건축 대상이 급격하게 늘어나기 때문입니다. 그걸 해야 노후 건물이 새건물로 바뀌며 '건축물의 총체적 상태'라고 말할 수 있는 국가 경제의 상태가 업그레이드 됩니다. 그리고 그렇게 해야 땅이라는 중요한 자원(늘어나지 않는)을 낭비하지 않게 됩니다. 그래서 그걸 통해서 신규주택을 만들어내라는 의도에서 그린벨트나 경기도외곽으로 개발지역을 확장하지 말라는거죠. 물론 그렇게 하더라도 수도권의 주택수요를 다 충족하는 것은 불가능하기에 외곽으로도 어차피 많이 하긴 해야합니다. 그러나 굳이 거기에 촛점을 맞출 필요는 없는거죠. 현 정권에서 모든 개발을 전면적으로 중단한 것(물론 2019~2020사이에 서서히 기조 전환이 있기는 함)은 이른바 '선대인 박원순류 세계관'때문이라고 밖에는 설명이 안됩니다. 그건 일반적인 좌파(소련이나 서구의 사회주의적 주택정책)과는 궤가 다릅니다. 자연, 사람, 공동체를 지향하는 사조, 동양문명의 역사적, 문화적 산물을 선호하는 전통적, 민족주의적 사조, 서구를 거부(그게 바로 개발 거부. 과학 거부도 그와 비슷한거죠)하는 반제국주의 3세계 지향적 사조, 계급이 아니라 인민을 중시하는 동양적 좌파 사조(노동계급, 노동자투쟁이 아니라 빈민, 농민 등을 중시하는-반철거 투쟁의 전통이 1990년대에 축적)등을 가지고 있는 신진 세력이 돈이라는 욕망에 눈을 뜨는 등(그들 자신이 자본가가 되기 위해서는 기존과는 다른 경로의 부의 축적 구조 필요) 아주 복잡한 결합 과정을 통해 나온게 바로 그 한국 좌파식 부동산 관점입니다. 2017~2019년을 사실상 지배했고, 앞으로도 영향력이 막대할 것으로 봅니다.
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