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20/06/28 16:57
재건축도 재건축 나름인데...
예전 개포 주공처럼 완전히 썩어서 집주인은 아무도 거기 안 사는 케이스는 빼고.... 거주자 세입자 반반쯤 되는 아파트 가정해보겠습니자. 1. 재건축 허가나서 아파트 허묾 2. 거기 살던 사람들로 인해 해당 동네 부분적인 주택수요 높아짐 (회사나 학교 이슈로 살던 동네 살고싶어하는 사람 다수) 3. 대부분 원래 집에 자산이 묶여있으니 전세 위주로 구함 -> 그동네 전세가 상승 -> 그동네 매매가 상승 4. 집 완성되면 상승한 주변 시세 위에 신축 아파트 시세 생김 5. 새 아파트 인프라로 주변 구축도 오른 가격이 얼추 방어됨. 이렇게 그 동네 전반적인 시세 상승이 생깁니다. 요새처럼 서울 신축이 귀할 때는 4번/5번에서 뛰는 금액이 커지죠. 일케보면 재건축이 집값올리는 놈 같지만.... 1. 신규 공급이 없으면 살만한 집은 계속 줄어들고 있다는 점 (개포 주공 헐기 전에 30평대 전세가 1억 언저리였어요..) 2. 새로 단지가 생겨서 가구가 늘면 상방 억제 효과가 좀 있다는 점 (헬리오 만가구 풀린게 한동안 아파트 시세 안정에 영향이 있었다는 얘기도 있죠 소강상태 일정기간 이후 한참 뛰었지만요) 3. 공급이 없던 상태가 길어질수록 위 사이클 4번에서 뛰는 (로또분양) 금액이 커진다는 점 의 장점이 있긴 합니다.
20/06/28 16:58
혀요?!
사실 신축 아파트 값보다 무서운게 재건축 아파트 값입니다 미래의 신축이기 때문에 재건축 아파트 값이 시세를 리드하는거거든요 (물론 요즘은 신축이 리드하죠) 목동 같은 경우 안전진단통과 소식 같은 호재로 3억씩 가격이 뛰었습니다 예를들어 강남 은마아파트가 재건축이 된다면 대치동 요지에 대단지 아파트라 제 생각엔 지금 부동산 시세 기준으로 35~40억은 가지 않나 싶습니다 그러면 주위 아파트도 그 아파트 시세 따라 오르는겠죠 요지의 재건축을 막아두면 앞으로 요지에 생기는 신축이 없어지니 시세를 리드하는데 힘이 딸린다고 정부는 평가하는 것 같습니다 그 대신 수요와 공급 문제로(신축 공급이 안되다보니) 신축들 아파트 값이 장난아니게 뛰고 있습니다
20/06/28 17:00
미묘하긴 합니다.
재건축을 하면 장기적인 공급은 늘어나는 대신, 단기적인 공급이 줄어들거든요. 문제는 재건축 자체를 영원히 안한다는건 말이 안되서..
20/06/28 19:25
일단 재건축으로 인한 수혜는 내 임기가 아닌.다른분이 받을 확률이 많아서하고 생각합니다. 스타트 하고 내임기내에 완공될 확률이 없어서요. 계속 미루는거지요
20/06/28 19:40
서민들이 부담금 못 내고 내쫓기거나 저렴한 구축 아파트에 전세나 월세로 사는 것을 어여삐 여기신 어떤 분들께서 재건축, 재개발보다는 도시재생을 하자고 주장하고 계시니까요. 오래 남아있을수록 충성도 높은 미래 표밭이 되줄겁니다.
20/06/28 23:19
강경공급론자도 대부분 이해는 하는 대표적인 이유 두 가지라면 단기적 키 맞추기, 단기적 전세가격 폭등입니다.
1. 타이밍이 문제인데 정부가 인허가 물량 관리를 하지 않으면 어떤 조합이든 시장 상황이 좋을 때 다들 진행하려고 하지 않겠습니까? 이렇게 재건축 진행이 몰리면 한번에 대규모 멸실이 생깁니다. 그 사람들이 한강에 배 띄워 살 것도 아니고 완공될 때까지 주변에 임대로 들어가겠죠. 멸실한 만큼 임대 수요가 증가하니 임대 가격이 올라갑니다. 강남 재건축 예정 아파트에 살던 사람이 동작에 임대로 살면 동작 임대가가 상승하고, 그러면 동작에 살던 사람이 밀려서 관악으로 가면 관악 수요가 증가해 관악 임대가가 상승합니다. 물론 완공되면 공급이 늘어나 안정될 수 있겠지요. 2. 우리나라 역사상 재건축이 진행되면 재건축 아파트와 그 주변 아파트들이 공급 증가로 가격이 떨어진 적이 없습니다. 오히려 환경이 정비되어 키 맞추기 형태로가치가 올라가죠. 물론 장기적으로는 안정될 수 있겠지만 문제는... 1, 2번의 공통적인 한계인데 우리나라는 5년 단임제를 채택하고 있는 국가입니다. 내 정권에서 좀 희생해서 욕을 먹더라도 장기적으로 안정된다면 그 방법을 택하겠다는 세력이 존재할 수 있겠습니까. 부동산 정책을 평가할 때 정책의 time lag 고려하며 해주는 언론, 개인 없습니다. 연구소, 대학 논문에서나 볼 수 있는 평가법인데 대부분의 개인들은 그런 거 읽지 않고, 언론도 보도하지 않습니다. 10년 20년 뒤에 재평가 받더라도 그거 뭐 어디다 써먹겠습니까. 어느 정당이든 존재 이유는 정권 창출인데, 똥을 다 뒤집어쓰며 다음 정권을 경쟁세력에게 내줄 이유가 없지요. 그래서 임시변통식 정책, 쉽게 할 수 있는 정책들이 주로 나옵니다.
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