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24/05/29 10:56
5억짜리 집에 3억 전세로 들어가고 그 중에 2억을 전세대출로 할 경우..
그 3억 전세금이 담보가 되는건가요? 그럼 차주가 상환을 못할경우 은행은 집주인이 들고 있는 전세금에서 상환 못한 금액을 회수하게 되는거죠?
24/05/29 11:03
전세자금 대출은 두차례에 걸친 담보라고 보면 됩니다.
1차적으로 전세자금 대출의 담보는 전세금입니다. 그러므로 전세자금대출을 상환하지 못하면 전세금이 담보가 됩니다.그러므로 임차인이 임대인에게 지급한 전세금에서 대출금을 상환받게 되죠 그런데 임대인도 전세금을 돌려줄 능력이 없는 경우가 있습니다. 이 경우에는 전세집이 전세금을 담보하므로 2차적으로 전세집에 대한 강제집행을 통해 채권을 보전받게 됩니다. 그렇기 때문에 전세자금대출의 경우 전세집의 가치(선순위 담보대출금 등이 있으면 공제)를 기준으로 일정 한도가 정해지고, 해당 전세금에 임대차법상 대항력 및 우선변제권을 가지고 있어야 하죠
24/05/29 11:06
자세한 설명 감사합니다!
또 드는 궁금점이.. 그러면 대출은 세입자가 받는데 세입자가 전세대출 못 갚고 튈..?? 경우 세대주가 손실을 보게 되는 구조가 맞나요..?? 이게 맞다면.. 전세대출 받을때 세대주 동의는 필요없나요?
24/05/29 11:16
그래서 전세금 돌려줄 때 대출금액만큼은 전세대출 은행에 주도록 강조합니다 세입자에게 돌려줬다 튀면 사고가 나기 때문에.. 그것만 지키면 손해날 일은 없죠
24/05/29 11:44
세대주 입장에서 보면
전세금 - 은행에서 받음 세입자가 나름 은행에서 받은 전세금을 은행에 돌려줌 이라서 이 구조에서 세대주는 손실을 볼 구조가 없죠.
24/05/29 11:19
주택에 대한 강제집행은 안될 겁니다. 전세자금에 대한 질권 설정이 되는 것이고 주택에 대한 권리를 받는 것은 아니라, 그래서 집주인 동의도 필수적이지 않고요. 전세자금을 돌려받을 권리가 설정이 되는 것이고, 주택에는 권리 설정이 되지 않아요.
24/05/29 11:44
집주인 재산에 대해서 집행하는 거지 집에 대해서 집행하는 게 아니니까요.
물론 집주인이 현금이 없으면 돌고 돌아 재산 압류하면서 집도 경매로 넘길 수 있긴 한데, 어쨋든 집에 대한 권리가 설정되어 있는 것과 다르죠. 집에 대해서 집행이 가능하려면 권리 설정할 때 집주인 동의를 얻고, 등기에도 올려야 하는데 이러면 전세자금 대출이 힘들어지니까 꼼수로 전세자금 반환에 대한 질권 설정만 하도록 하고 집주인 동의가 필요 없도록 설계한 제도라서.
24/05/29 12:05
집은 집주인 재산이 아닌가요? 보증금은 집에 대해서만 우선변제권이 있고 다른 재산에 대해서는 일반 채권으로 우선변제권이 없는데 왜 돌고돌아 집행한다는건지..
그리고 집주인이 현금이 있으면 당연히 돈을 돌려주지 은행에 12%지연손해금과 소송비용까지 부담하면서 소송까지 갈 이유도 없었겠죠. 물론 저당권처럼 집에 대해서 바로 임의경매를 할 수는 없지만 보증금반환소송은 길게 끌 것도 없이 금방 판결이 나오고 판결 나오면 가집행이 붙어있을거니까 확정전이라도 바로 집을 압류하고 강제경매하면 됩니다만.. 그래서 제가 1차, 2차로 나눠서 쓴 거기도 하고요.
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