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통합 규정을 준수해 주십시오. (2015.12.25.)
Date 2021/01/15 21:48:21
Name 마카
Subject [질문] 부린이 아파트 매매 관련 여러가지 질문 드립니다(2) (수정됨)
안녕하세요.

지난달 부동산 실거래가 호가 관련해서 여쭤본 부린입니다.
친절하고 자세하게 답변 달아주셨던 여러 전문가 분들 경험자 분들 감사합니다.

그동안 이가격에 사야해 말아야해 하면서 3주 정도 시세를 지켜봤었고
몇몇 군데는 더 올라가더라구요. 뭔지는 모르겠지만 계속 가격은 올라가고, 또 그게 팔리고..
자게에서 올라오는 노동소득이 자본소득을 못따라잡는다라는게 뭔지 간접적으로 경험했네요.
시세를 지켜보는동안 정말 여러가지 고민을 했었습니다. 인생에 대한 현타도 조금 왔고요..

하여간 결론은 이게 올라가는거 막차인지, 내리막 시작인데 그걸 못참고 달려든건지 솔직히 잘 모르겠습니다만
적어도 잘못된 선택을 했을지언정, 내 스스로에게 '정말 고민하고 결정했으니 어쩔수 없지'
라고 스스로 위안할 수 있을 정도는 된거 같아요.

그래! 집을 사자라고 결론내렸습니다.

그래서 본론입니다!
먼저 지역은 충북 청주 오송이며, 생애 첫 주택이고요.
네이버 검색으로는 조정대상지역이라고 되어 있습니다.

부동산에 발품판 결과, L사의 C브랜드 아파트 매물이 14층 4.7억, 5층 4.5억 이렇게 나와있더라구요.
오늘 KB시세로 검색한 결과 3.9억이어서, 2.7억까지 보금자리론이 나오는거 같습니다. (보금자리론 하는거 맞죠? 디딤돌인가는 2억이 한계더라구요)
KB시세가 업데이트 되어서 더 올라갈 수 있으면 2.8억까지는 될거 같습니다.

0.
본가에 내려와서 집에서 상의하니, 돈 2000정도에 5층 14층 나뉘는거면 무조건 고층가라고 하시던데, 저 입장에서는 2000이 엄청 커서..
고민입니다. 이게 그정도 가치가 있는건가요?

1.
제가 현찰 동원이 1.5억 정도라서 모자라는 부분(4000정도 보고 있습니다. 취득세, 등기, 복비 등등 포함) 은 신용 대출을 받아야 할거 같은데
순서가 어떻게 되는건가요? 신용 대출 후 보금자리론 신청인건지, 그 반대인건지요?

2.
조정 대상이라서 주택 구입 후 6개월내 입주인건 알고 있습니다만, 그렇게 입주 후 전세나 월세로 바로 내줄 수 있는건가요?
아니면 제한이 있는건가요? 혼자 살고 있어서 세를 주고 원룸에서 2년 정도 살까 생각중이기도 한데 이게 가능한건가요?

3. Leeka님의 부린이 가이드 글을 보면 무조건 30년 해놓구, 상환 방식은 체증식으로 하라고 하셨는데 그렇게 모의 계산기를 돌려보니
이자가 1억 넘게 붙어서 원리금 합계 4억을 갚아야 하더라구요. 만일 이렇게 갚아 나가다가, 10년 정도쯤 뒤에 일시불로 갚는다고 했을 때는
얼마를 갚아야 하는건가요? 원금만? 아니면 계산때려서 나온 30년 까지의 원리금 총합?

4. 30년으로 갚을 시 금리가 2.5%던데 이게 맞는건가요? 아니면 더 싸게 받을 수 있는 팁 같은게 있나요?


답변 주시는 모든 분들께 미리 감사드립니다. 추운 겨울 따뜻하게 보내시길 바래요!
마지막으로, 저에게 집 사야겠다는 마음을 먹게 해주신 Leeka님 정말 감사드려요.

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NoGainNoPain
21/01/15 22:08
수정 아이콘
0. 고층이 더 잘팔립니다. 환금성이라는게 큰게 아닌 것 같아 보여도 매도할때는 정말 무시하지 못할 요소입니다.

1. 주담대는 심사 이후 주요 변동사안이 있으면 재심사를 받아야 됩니다. 주담대 이후 신용대출을 받는 것은 당연 재심사 대상입니다.

2. 조정지역에서 주담대를 받으면 전세를 못줍니다. 주담대를 받고 등기친 후 전세를 주면 주담대가 회수됩니다.

3. 일시불로 갚을 땐 원금+중도상환수수료를 내야 합니다. 일정 기간 지나면 중도상환수수료가 0%가 될 수도 있습니다.
21/01/15 22:16
수정 아이콘
(수정됨) NoGainNoPain님 저번 질문글도 그렇고 너무 감사합니다!

1. 그럼 먼저 마통 뚫든, 신용대출이든 대출부터 받아야겠네요.
2. 감사합니다. 그냥 살아야겠습니다. 그러면 얘는 제가 주택 구입 후에, 주담대 다 갚을때까지 뭐 어떻게 못한다는거죠? 매매 말고는?
3. 원리금 값는거에서 이자로 낸거는 낸걸로 그냥 사라지고, 남은 원금에서 +로 중도상환 수수료를 낸다고 보면 되는거죠?
싸구려인간
21/01/15 22:22
수정 아이콘
0. (제 경험상) 2천정도의 가치는 충분합니다. 일조량 차이도 무시 못할 뿐더러 아파트 매도시 2-5층정도의 저층은 고려조차 안하는 매수자들도 많습니다.

3. 3년 이후부터 중도상환수수료 없이 갚을 수 있지만, 그 돈이 있다면 갚지 말고 이자보다 더 큰 이득을 볼수 있는 다른 곳에 투자할 수 있습니다.
단적인 예이지만 10년뒤에 2억의 돈이 모였다면 일시상환으로 2억을 갚으시는 것보다, 2억으로 삼성전자를 사서 20년동안 두신다면 어떻게 될지 생각해 보세요.
21/01/15 22:33
수정 아이콘
싸구려인간님 말씀 너무 감사드립니다.
0. 부린이 직장인 입장에서는 지금도 오피스텔 4층에 살고 있기도 해서, 조금이라도 싼걸 구하려고 했었는데..
다들 높을 수록 좋다고 말씀하시네요. 생각해 보겠습니다.

3. 덕분에 또 배웠습니다. 흑흑
사당보다먼
21/01/16 00:36
수정 아이콘
(수정됨) 1. 2천은 무조건 고층입니다. 비싸게 사서 비싸게 판다고 생각하세요.
3. 현금흐름 때문에 기간을 최대한 길게 하라는거고요. 10년뒤 갚으신다면 그 시점에 남은 원금만큼 갚으시면 끝나요. 이후 이자는 안내는거고요.
4. 30년 고정 금리 2.5면 거의 역대급으로 싼거에요. 18년 6월에만해도 3.7 정도였습니다. 대출받기 좋은 시점이에요.
처음엔 큰돈 대출받는게 무서우실수 있는데 부채도 자산이라는걸 생각하세요. 대출도 아무한테나 해주는게 아니니 대출받는것도 내 신용, 내 능력이라고 생각하시고 최대한 대출받아서 좋은집 사세요. 좋은 집이 하락기에도 가장 적게 떨어집니다.
사당보다먼
21/01/16 00:41
수정 아이콘
2.보금자리론 전입사실확인관련 유의사항에 보시면 아래와같이 나와있습니다. 1년 이상 거주하셔야 하네요.

담보주택 구입을 위해 보금자리론을 받은 신청인(채무자)은 대출실행일로부터 3개월 이내에 본건 담보주택에 전입을 완료하여 담보주택의 전입세대열람표 또는 신청인(채무자)의 주민등록등(초)본을 취급 금융기관에 제출하고, 전입일로부터 1년 간 담보주택에 계속 거주(전입상태 유지)하여야 함
만약 3개월 이내에 전입하지 않거나 전입 후 1년간 연속하여 거주하지 않은 것으로 사후 확인 되는 경우, 또는 전입 관련 사실 확인을 위해 공사 또는 취급 금융기관의 요청에 따른 관련 서류를 제출하지 않는 경우 기한의 이익이 상실되며 기한이익상실일로부터 3년간 보금자리론 신규 이용 제한
21/01/16 10:13
수정 아이콘
사당보다먼님 답변 감사드립니다!
1년 살아야 하는거면, 그냥 주욱 사는게 나을거 같기도 하네요. 어차피 직장 바로 앞 아파트고, 지금 직장에서 정년퇴직까지 있어야해서,
거주 문제는 없는 상황입니다.
회색사과
21/01/16 06:55
수정 아이콘
구입하시고 그 집에서 사시지 않아도 되는 것으로 보입니다.
(전세주신다는 얘기를 하시는 걸로 봐서...)

그럼 그냥 전세 있는 물건을 사세요...

1. 입주가능 물건보다 세 있는 물건이 싸고 (임대차 보호3법 이후로 입주가능 물건과 세 물건의 가격차이가 커졌습니다)

2. 주담대로 구매 - 전세를 줄 경우에 대출 있는 집에는 아무도 세를 살지 않으니... 결국 전세 보증금(내지는 대출)만큼을 갚아야 하는데 조기상환 수수료가 1-1.2% 정도 나옵니다. 2.5 억이면 250 정도죠...

3. 4.7 억짜리 구매하시는데 지금 4.2 억을 대출하실 예정이신 것 같은데... 요새 주담대 쓰면서 신용대출 쓰는 게 쉽지는 않습니다. 그 스트레스가 없어집니다.
21/01/16 10:11
수정 아이콘
회색사과님 답변 감사합니다!
1. 그 주담대 대출이 있는 경우 6개월 이내 실 입주를 해야하는것으로 알고 있습니다. 그래서 전세 승계 옵션있는 매물은 쳐다보지도 못했네요.

2. 어떤 말씀이신지 이해를 못하겠습니다! 지금 바로 옆에 도로건너 오피스텔에서 살고 있고 직장 바로 앞 아파트라서 실거주도 무리없는 입장입니다. 전세 얘기는 집에서 얘기드리니 혼자 사는데 큰집 있음 뭐하냐고 혹시 이거 세 줄 순 있니 여쭤봐서고요.. 이게 주담대 있는 경우에는 사람들이 전세 안들어오나보네요.

3. 주담대 2.8억이구, 제 돈 1.5억 할때, 5000정도가 더 필요해서 미리 신용 대출하면 안될까 생각했는데, 이것도 어려울까요?
회색사과
21/01/16 10:31
수정 아이콘
1. 네 전세 있는 물건을 사시면 주담대 자체를 안 해도 되는거죠..

2. 지금 생각하시는 시나리오가 주담대로 집을 산다 - 세를 준다 이신데요. 주담대로 집을 사고 전세를 주면, 주택 담보 (근저당) 있는 집에는 전세를 잘 안 들어옵니다. 들어와도 전세 보증금으로 주담대를 갚는 조건으로 들어오죠. --> 그러면 주담대 조기상환 수수료가 발생합니다.

3. 제가 새벽에 봐서 1.5억 부분을 반대로 봤네요. 그 정도면 신용대출 - 주담대 순서로 진행하시면 될겁니다.


여튼 정리하자면...

어차피 생각하시는 시나리오가 "주택 구매 후 전세 임대" 라고 하신다면.....
전세가 들어 있는 집을 사시면

1. 입주 가능 물건이 아니므로 매매 가격 자체가 낮음
2. 주담대 조기 상환이 필요 없으니, 조기상환 수수료가 발생하지 않음 (대출액의 1% 언저리)

이라는 금액적인 메리트가 있는데다가,

+@로 주담대 자체를 일으키지 않기 때문에 주담대 & 신용대출 할 때 발생하는 스트레스를 줄일 수 있습니다.
아마 신용대출만으로 하실 수 있을거에요..
Albert Camus
21/01/16 11:38
수정 아이콘
(수정됨) 주담대와 전세가 동시에 존재하기 힘듭니다. (대체로)

주담대 금액이나 전세금액이 비슷하니까,

주담대 받아서 본인이 살거나, 주담대만큼을 전세로 받고 남이 살거나라고 생각하시면 편합니다.


실거주 시 자금 : 신용대출 + 주담대 + 현금
전세 승계시 자금 : 신용대출 + 전세 + 현금

전세 승계할 경우엔 매매가에서 전세금만큼을 뺀 금액을 매도인에게 지급하시면 됩니다.

한가지 변수는, 최근 매매가 상승이 컸다면 주담대 가능액이 전세금보다 훨씬 클 수도 있습니다. (전세 계약이 시세 상승 전 예전인 경우)

전세를 끼고 사는 경우 그 전세계약이 언제까지인지(1달 전 계약했을 경우 최대 4년 뒤 입주 가능), 그리고 얼마짜리 전세인지도 고려대상이 됩니다.
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