기사링크 : https://www.nytimes.com/interactive/2023/05/10/opinion/nyc-office-vacancy-playground-city.html

기사제목
: 뉴욕시의 비어 있는 사무실을 모으면
  26개의 엠파이어 스테이트 빌딩이 들어간다.
  이건 (변화의) 징조이다.

기사내용
1) 뉴욕시 부동산 시장 현황
    가. 뉴욕시의 상업용 부동산 입주율은
         팬데믹 이전 대비 50%로
         경제적 충격에서 회복하는 중이다.
   나. 하지만 22년 뉴욕시 방문자는 5600만 명이고,
        12월의 5번가는 (명품거리) 사람으로 붐빈다.
   다. 시민들이 여가시간을 시내에 보내도록 하는데
        뉴욕시의 미래 경제가 달려있다.
   라. 우리는 새로운 종류의 도시를 보고 있다.
        즐길 거리가 있는 도시

2) 각 도시는 20세기의 용도구역별 배치규제와
    새로운 경제가 충돌하고 있다.
    1920년대 이래 단일용도 구역은
    주거, 산업, 문화를 별도 지역으로 분리했다.
    재택근무와 넷플릭스는 구분을 의미 없게 했지만
    규제는 아직 따라잡지 못한다.

3) 인터넷과 경쟁해 사람들을 도시로 나오게 하려면,
    [소득계층을 혼합]하고
    도서관, 사무실, 영화관, 식료품점, 학교, 레스토랑 등을
    한데 모으는 복합구역을 만들어야 한다.
    * 계층 혼합과(social mix) 유사한 개념인 것 같습니다.
       빈곤 분산, 불평등 완화, 사회적 연대 등의 이유로
       2000년대 초반부터 시도 되었습니다.

4) 뉴욕시의 역사
    가. 400년 역사 동안
         네덜란드 모피 거래자, 러시아 의류업자,
         모호크족 마천루 건설자,
         아프리카계 미국인 재즈 연주자들은
         뉴욕시 거리에 자신의 흔적을 남겼다.
   나. 초기 뉴욕은 깊은 항구와
        허드슨 강을 통한 수운으로 항구도시가 되었다.
        항구 주변의 월 스트리트는
        사탕수수 정제와 출판업으로 활력을 얻었다.
   다. 철도가 등장하면서
        철도역이 있는 맨해튼을 중심으로 성장했다.
   라. 1960년대 컨테이너선과 고속도로가 확산되면서
         뉴욕시의 제조업이 경쟁력을 상실했다.
   마. 1970년대 뉴욕시 제조업의 붕괴는
         치안이 악화되고 중산층이 교외로 탈출하게 했다.
         뉴욕시는 금융과 같은 지식기반 산업으로 전환해
         불황에서 빠져나왔다.
         세계화는 큰 보상을 주었고,
         맨해튼 총 급여 중 44%가 금융,보험업에서 지급되었다.

5) 금융업은 기존 산업과 달리 지역에 구애받지 않는다.
    뉴욕시가 금융업을 유지하기 위해서
    삶의 질을 향상하는 수 밖에 없다.
    시민들은 치안에 집중하는 시장을 선출했고
    생활에 즐거움이 다시 생겼다.

6) 뉴욕시는 수요에 맞는 주택을 공급하지 못했다.
    텍사스 주의 휴스턴 시는 주택공급을 적극적으로 해
    서민들이 주거비를 감당할 수 있다.
    반면, 뉴욕시 맨해튼의 부동산은 더 비싸져
    고소득 엘리트만이 감당할 수 있다.
    이들은 맨해튼 인구의 일부이지만
    세금의 대부분을 납부한다.

7) 코로나 팬데믹 기간 중 원격근무가 도입되면서
    사무실의 필요성이 줄어들고 있다.
    급작스러운 전환은 뉴욕시에 큰 충격을 주었다.
    2020년에서 2021년 동안 30만명의 주민들이 떠났다.

8) 사무실로 복귀하지 않더라도
    도시에 모여야 하는 필요성은 있다.
    우리는 연구를 통해
    대면접촉이 ZOOM으로 대체되면
    협업이 멈추고 부서간 연결고리가 줄어드는 것을 발견했다.

9) 온라인에 친한 친구가 있지만, 지속 가능하지 않다.
    다양한 사고방식이나 배경에 덜 노출되고
    발상의 전파가 방해받는다.
    원격근무가 영구적이 되면 사회적 유대는 위축되고,
    혁신과 경제성장은 정체될 것이다.
    사회적 동물인 인간은 물리적 공간에서 서로 교류해야 한다.

10) 사무실 이용률을 확인하기 위해,
      ‘Kastle Systems’와 ‘Safegraph’ 회사의 통계를 살펴보았다.
      ‘Kastle Systems’ 회사의 데이터는
      출입 게이트에 인식된 횟수로 데이터를 작성하기 때문에
      사무실 사용여부를 보여준다.
      ‘Safegraph’ 사의 데이터는
      건물 별 휴대폰 신호를 수집하기 때문에
      사무실 방문 빈도를 보여준다.
       ‘Kastle Systems’ 사의 통계는
       사무실 출입 기록이 팬데믹 이전 대비 50% 미만임을 보여준다.
       반면, ‘Safegraph’ 사의 통계는 방문기록이 상대적으로 높았다.
       즉, 사무실은 비었지만 거리는 활기차다.

       * 두 회사의 차이는 상점, 숙박시설, 음식점 같이
         보안 검색을 통과하지 않는 부분에서 나타나는 것 같습니다.

11) 도로가 활기찬 것은
     팬데믹 동안 억눌린 여행에 대한 수요가 풀린 데서 비롯되었다.
     22년 뉴욕 방문자 수는 21년 보다 71% 증가했다.
     22년 12월 기준, 뉴욕시 호텔 투숙률은 90% 이상이다.

12) 사람들이 직장을 위해 도시에 갈 필요가 없다면,
      대신 즐거움을 제공해야 한다.
      직장이 아닌 생활과 여가의 장소 ‘오락도시’

13) 오락도시는 새로운 개념이 아니다.
     1970년대부터 도시의 성공 지표로 즐거움이 반영되었다.
     17~18세기 런던의 커피하우스는
      학자, 정치인, 예술가들을 불러모았다.

14) 오락도시는 일상생활의 요구에 집중하기 때문에
     산업, 사무실로 이루어진 도시와 다르다.
     생활, 근로, 여가를 한데 묶는 복합구역은
     다양한 사람들이 거리를 오가면서
     생산적이고 흥겨운 역동성을 일으킨다.
     오락도시로 전환은 저절로 이루어지지 않는다.
     다른 도시가 더 저렴하고 편리하다면,
     사람들은 그곳에 정착하고 싶어할 것이다.

15) 상업용 부동산의 낮은 임대율과
     어려움을 겪는 산업 문제를 해결하기 위해
     ‘Eric Adams’ 시장과 ‘Kathy Hochul’ 주지사는
     “New New York Panel”을 소집했고
      22년 12월에 보고서를 발간했다.
     우리는 논의에 참여해 결론을 보고서에 담았고,
     6가지 주요 행동방침을 자세히 설명하고자 한다.

16) 6가지 행동방침
      가. 빅데이터, 실험, 결과 분석
           도시를 활기차게 하는 수단으로
           1) 문화 투자, 2) 레저스포츠 산업 규제 축소,
           3) 주택개발 촉진, 4) 대중교통 개선 등이 있다.
           하지만 무엇이 어디에 효과 있는지 모르기 때문에
           실험, 데이터 수집, 분석과 수정을 통해 개선되어야 한다.
      나. 도시혁신을 저해하는 규제 폐지
            단일용도 구역 규제는 장애물로,
            1920년대부터 사람이 사는 곳과 일하는 곳을 분리시켰다.
            구역별로 다양성이 증가해야 활력이 생기는 것을 증명했다.
            도시를 통합하기 위해 토지이용 유연화가 필요하다.
     다. 빌딩 중심부 재구축
          20세기에 지어진 오피스 타워는
          [deep floor plan] 방식으로 지어졌다.
          비어 있는 오피스 타워를 주택으로 전환하기 위해
          공유주택 개념을 도입하자.
          요리, 세탁, 운동 등의 사교를 위한 공용 구역은 중앙에 채우고
          창문이 딸린 침실은 주변에 배치할 수 있다.
          이러한 배치는 사회적 문제인 외로움을 해결하는데 도움이 된다.
          * deep floor plan : 층간 높이보다 수평 거리를 훨씬 넓게하는 방식.
             여러 공간들을 한 군데에 모으기 때문에 토지 활용률이 높지만,
             중앙에 있는 방들은 조명과 환기시설을 필요로 한다.
     라. 거리에 생기를 불어넣자
          사람들을 인터넷에서 도시로 모으기 위해,
          역동적이고 독특한 생활을 지원해야 한다.
          주말동안 도로는 축제와 임시 전시회를 위해 훤히 뚫리게 되고,
          음식 시장과 팝업 스토어를 늘릴 수 있다.
          간단한 해결책은 대중의 지지를 모으는데 유리하다.
    마. 전자상거래 회사와 지역상업의 공평한 경쟁이 가능하게 하자
         전자상거래는 (아마존 등) 편리한 쇼핑이 가능하지만,
         지역상업 특히 소상공업을 파괴한다.
         소상공업은 지역 경제를 지탱하고 거리를 특색 있게 해준다.
         또한 배송의 증가는 교통혼잡과 탄소배출을 유발한다.
         정부는 전자상거래 회사가 유발한 교통혼잡에 대해 세금을 매기고,
         소상공인에게는 세금을 낮춰 경쟁력을 높이게 해야 한다.
    바. 시민 참여
         오락도시를 만드는데 시민이 직접 참여해야 한다.
         오락도시로 전환과정에서 소외될 위험이 있는
         주민들에 대한 지원이 필요하다.
         건강한 도시는 부자와 가난한 사람들에게 공간을 제공한다.
         풍부하고 저렴한 주택을 포함해 접근 가능하고 훌륭하며
         무료 또는 저렴한 가격에 공공 및 민간 공간을 제공하여
         모든 소득 수준의 사람들이 긍정적인 교류를 한다.

17) 뉴욕시는 부유층과 재능 있는 사람들을 모을 필요가 있지만,
      [지치고, 가난하고 겁에 질려 떨고 있는 사람들]을 위한 상륙지가 되어야 한다.
      부유층을 도시로 끌어 모으고, 세금으로 학교와 빈곤층에 지원하자.
      * 뉴욕시의 랜드마크인 자유의 여신상에 새겨져 있는 시 입니다.

18) 사회적 분열, 정치적 양극화, 경제적 불평등이 발생하는 지금,
      통합적인 도시의 힘이 필요하다.
      모든 형태의 차별에 맞서 싸울 때, 밀집된 도시는 분열을 해소할 수 있다.
      외로움에 시달릴 때, 활기찬 거리는 서로를 모을 수 있다.