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Date 2021/04/12 15:41:38
Name 암스테르담
File #1 asdf.jpg (97.8 KB), Download : 54
Subject 42년 된 압구정 현대 아파트 80억은 합리적이다.


최근 압구정 현대 아파트 7차 80평형 아파트가 80억에 거래됐습니다.

1평에 1억인 셈인데 지어진 지 42년 된 아파트입니다.

근데 이걸 거품이라고 생각할 필요 없습니다.

아파트에서 중요한 건 꼭 평형과 위치 뿐 아니라 대지지분도 있으니까요.

대지지분은 아파트를 헐고 새로 지을 때 많은 차이를 냅니다.

층수가 적고 세대수가 적은 아파트라면 나중에 재건축 시 상당한 이익을 낼 수 있습니다.

그러니 오래된 아파트를 사실 땐 대지지분을 반드시 확인하시길 바랍니다.

등기사항전부증명서를 꼭 열람해 보세요.

압구정 현대 3차는 대지지분이 12.77평입니다. 근데 이번에 신고가 갱신한 7차의 80평형은 대지지분이 약 38평입니다.

용적률이 상향되면 33평형 3채를 가질 정도인데 그건 힘들고 아마 이 구매자는 펜트하우스를 노리는 거 같습니다.

보통 최고가를 가진 조합원이 펜트하우스를 분양 받거든요.

용적률은 국토부와 상의해야 하지만, 층고제한은 서울 시장의 권한입니다.

마침 오세훈 서울시장이 바로 푼다고 했으니 층고제한에 맞춰 35층 10개 동 짓지 않고 70층 5개 동 지을 수도 있죠.

그럼 펜트하우스는 10개가 아닌 5개가 될 거고 그럼 더 대박 나는 거죠. 자본주의 사회에서  희소성은 돈이 더 되니까요.

전문가들이 아파트를 80억에 구매한 게 펜트하우스용이라고 분석하는 게 다 이유가 있더라고요.

그러나 여러분 수중에 80억이 있지 않은 이상 꿈도 못 꿀 이야기고 요새 다소 부동산 시장이 주춤거리고 있어서

매력적인 투자처는 아닙니다.

다만! 중국인들의 동향을 살펴볼 필요가 있습니다. 제주도로 재미 좀 보더니 슬슬 그들이 인천에 투자하고 있어요.

2019년에 제주도 상가보다 인천 상가를 10배 넘게 구매했더군요.

왜 중국인들이 인천을 주목할까 했는데 서울, 경기 오른 만큼 인천이 오르지 않아 저평가 받고 있다고 판단했더군요.

인천과 시흥에 꽤 많은 투자를 해서 만약 중국인들처럼 2019년에 인천과 시흥에 투자했다면 지금 꽤 쏠쏠 했을 거 같네요.

굳이 부동산 투자를 하고 싶다면 무리해서 강남 사람들의 투자 따라하지 말고 (따라 할 수도 없죠.) 중국인들의 동향을 살펴봅시다.

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호아킨
21/04/12 15:45
수정 아이콘
중국인 동향 어케 보나여.. 요새 어디 사나여...
리얼월드
21/04/12 15:47
수정 아이콘
합리적이든 아니든 나랑 관계없는 이야기 ㅠㅠ
암스테르담
21/04/12 15:59
수정 아이콘
강남이 오르면 마용성도 오르고 그럼 노도강도 오릅니다.
댓글자제해
21/04/12 23:38
수정 아이콘
언뜻 관계없어보이지만
줄줄이 따라 오르고 전세도 결국 따라갑니다
패트와매트
21/04/12 15:47
수정 아이콘
생각보다 높은데 재건축견적이 잘나오나보네요
암스테르담
21/04/12 15:53
수정 아이콘
구매자의 예측대로 된다면 꽤 이득이겠죠. 층고제한 푼다는 얘기에 밤잠 설치실 듯
몽키매직
21/04/12 16:00
수정 아이콘
(수정됨) 저쪽이 용적률 200% 정도라 견적이 아주 잘 나오는 건 아닌데, 저 지역이 모두가 인정하는 대장주이다 보니까 양보다는 퀄리티에 대한 기대가 큰 상태입니다. 근데 압구정 3주구는 대지소유 관계가 매우매우 복잡해서 그거 조율하는 게 장난 아닐 겁니다. 어지간한 스타 조합장이 와서 정리할 수 있는 대상자들이 아니라서 유력자가 조합장 맡아서 정리해야 될 건데 저쪽 상황 아는 사람들은 근 시일 내에 정리될 가능성이 거의 없다고 보죠... 압구정 내에서도 3주구가 가장 마지막에 재건축하게 될 겁니다.
암스테르담
21/04/12 16:12
수정 아이콘
오세훈 시장이 시장직 던진 후에 한강 르네상스 프로젝트가 같이 망했죠.
근데 오세훈 부활과 동시에 그럼 한강 르네상스 프로젝트도 다시 부활각?
물론 단지별로 추가 부담금이 달라서 이해관계 조정이 어렵긴 하죠.
그래서 주구별로 통합 재건축 하지 말고 이해 관계가 비슷한 단지끼리 묶는 게 어떠냐는 말이 나오더군요.
그리고 주민들도 이번이 진짜 기회라는 생각을 하고 있으니까요. 혹시?
몽키매직
21/04/12 16:15
수정 아이콘
(수정됨) 그냥 단지별로 정리되는 문제면 간단하죠. 저 안에 2층짜리 상가도 있고 나름 한가운데 중규모 상가 건물도 있고, 개인소유의 토지도 있고 (경비실 건물 하나가 개인 소유의 토지라는 괴담이 있습니다. 이 사람이 깽판 놓으면 진행 못함...) 학교도 있고 학교 때문에 층고 제한이 있어 용적률 낮은 단지도 섞여 있고, 한강뷰가 잘 나오는 단지, 전혀 안나오는 단지, 고가도로 보이는 단지 등등등.... 조합에서 정리하기 어려운 조건이라는 조건은 다 가지고 있다고 봐도 되요. 그리고 저 동네는 대충할거면 안 한다는 의견이 대세라서 일부만 할거면 아마 그냥 안 할 겁니다. 주민들이 재건축 의지가 생각보다 그렇게 크지 않아요... 저기 지금 들어가는 사람들은 최소 20년은 보고 들어가는 겁니다.
암스테르담
21/04/12 16:23
수정 아이콘
이번에는 오세훈 서울 시장을 믿어도 되지 않을까요? 한강 르네상스 프로젝트에서 전략 정비지역으로 압구정을 꼽았던 기억이 있으니까요.
50층 규모로 재건축해서 명품단지로 만들겠다는 게 목표인데 확실한 당근을 줄 거라 기대하는 사람도 있더라고요.
물론 쉬운 일은 아니라고 봅니다. 재건축이 어려운 건 청사진은 알겠는데 그래서 이해관계 조정은 어떻게 할건데
물으면 확실한 답을 내야 하거든요.
몽키매직
21/04/12 16:26
수정 아이콘
(수정됨) 오세훈 시장의 의지와는 상관 없이 재건축 규제 법률은 바뀌는 게 하나도 없기 때문에 이 상태로 압구정이 진행될 확률은 0% 입니다. 박원순 재임 시절에는 박원순이 갖가지 구실로 인허가를 안해줘서 재건축을 못했는데, 지금은 재초환, 분상제, 기부채납 등 각종 규제 때문에 못하는 거라 서울시장이 바뀐다고 해서 짠 하고 진행될 일은 없습니다. 오세훈도 저 동네는 본인이 어떻게 못한다는 거 당연히 알고 있을 겁니다.

주민들 대부분이 하고 싶어서 환장해도 진행이 어려운 게 재건축인데, 압구정 구현대는 아직도 미적지근해요. 기부채납 때문에 용적률 안 올리고 1:1 재건축 할까라는 얘기가 나오던 동네라 층고 제한도 큰 의미 없죠... 저 동네 대세 의견은 기다리자는 거고, 그럴 여유가 되는 사람들이라 가장 하기 좋을 때까지 기다렸다가 할 겁니다.
이쥴레이
21/04/12 15:54
수정 아이콘
부산 아파트 최고가 경신도 그렇고 중국인 매수세로 가격 뻥튀기 되던데.. 이러다가 제주도처럼 되는건 아닌가 하네요.
중국 부자들이 한국 부동산 뻥튀기 시켜주고 있나라는 생각이 들정도.. 하...
뭐 최고가일뿐이니 그러러니 하지만... 어느정도 영향은 있겠죠.
암스테르담
21/04/12 16:15
수정 아이콘
중국인들에 대한 경계심은 필요하지만, 2019년도에 인천과 시흥에 투자한 건 가격 뻥튀기가 아니라
저평가 받는 지역을 산 거죠. 무릎에 사서 어깨에 파는 걸 하는 민족이 있다? 배 아프지만 그 과감함은 배울 필요가 있죠.
21/04/12 15:58
수정 아이콘
내국인은 대출규제, 외국인은 그런거 없음. 이거야말로 내수 차별이죠.
그냥 구매를 못하게 하든가, 취등록 및 양도세를 엄청 나게 부과하든가 해야할텐데요
암스테르담
21/04/12 16:01
수정 아이콘
좋은 지적입니다. 그러나 구매를 못하게 하면 그건 중국도 아닌 북한의 길을 가겠다는 얘기라서요.
21/04/12 16:04
수정 아이콘
구매는 하되 세금을 많이 내게 해서 진입장벽을 높여야죠.
최소한 주거용 부동산은 그렇게 하는게 당연한데 안하는건 검머외들 때문이라고 봅니다. 천룡인들 재테크해야죠.
21/04/12 16:02
수정 아이콘
외국인들한테 대출 규제없이 내준다고요? 유게에 있는 부산 부동산도 17억 현찰박치기 같은데요.
21/04/12 16:03
수정 아이콘
우리나라 대출 규제가 아니라 본인들 국가에서 자금 출처 소명이 불가능한거죠. 사실상 막을수가 없으니 다른 방법으로 막아야죠.
이부키
21/04/12 16:05
수정 아이콘
딱 떠오르는게 없는데 어떻게 막아야 하나요? 궁금해서...
전투돼지
21/04/12 16:08
수정 아이콘
못막습니다. 간접적으로 취득세를 물리거나 투자제한을 거는수밖에요
21/04/12 16:08
수정 아이콘
외국인 한정 취등록세 및 양도세 많이 때리면 투자 메리트는 별로 없을듯요
21/04/12 16:56
수정 아이콘
중국이야 워낙 상식에 벗어난 경우가 많으니 모르겠지만법인이 아닌 개인이 해외 부동산에 대출 몇억씩 끼고 투자할 수가 있나요. 일단 외화 반출이 안될 것 같은데요.
21/04/12 17:03
수정 아이콘
이런 케이스가 어디서 대출을 받는지는 모르겠으나, 외국인이 현지은행에서 담보대출 받는건 흔하게 발생중입니다. 외환규제가 별 필요가 없는게 국내 부동산 담보로 원화대출이라..
21/04/12 17:07
수정 아이콘
그 경우면 국내인과 동일한 조건으로 대출받겠죠. 원댓글은 역차별이라고 했으니..
21/04/12 17:31
수정 아이콘
흠 뭐.. 우리나라 같은 경우에도 한은총재한테만 신고하면 외화반출을 통한 해외부동산 취득에는 별 무리가 없습니다. (실제로 최순실이 이렇게 외환반출해서 해외부동산 취득했죠.. 독일이었나 국가는 정확히 기억안납니다만) 대출규제는 금융당국에서 감독규정 가지고 하는데, 이게 해외금융기관에는 적용될리가 없다보니 이론적으로는 별 무리는 없어보여요.
최순실 같은 경우는 국내부동산 통해서 국내은행으로부터 일종의 지급보증서(stand-by LC)를 받아서, 그걸 가지고 해외은행에서 대출을 받아서 해외부동산을 샀습니다. 흔히 쓰는 방법이기도 하고요
21/04/12 16:44
수정 아이콘
동료에게 이문제를 질문한적은 있는데 중국금융에서 대출이나 잇점은 없다고 하더군요 내수차별로 볼순 없지 않을까 생각드네요
오렌지꽃
21/04/13 03:01
수정 아이콘
내국인의 대출규제는 무분별한 신용팽창을 막기 위해서지만 외국인은 국내대출이 아니라면 이와 상관없으니 얼마를 가지고오던 문제없죠. 외국인의 국내부동산 점유가 문제라면 그만큼 더 공급하면 되는거구요.
21/04/12 16:00
수정 아이콘
부동산은 공급제한이 있어서 80억가진 사람이 압구정현대 사면 60억가진 사람은 그 밑에거 사고, 40억가진 사람은 좀 더 밑에거 사고 이렇게 낙수효과 있죠. 부동산이 무서운건 코인, 주식처럼 참여안해도 되는게 아니라 무주택자는 월세 내는 사람으로 참여하게 된다는 것이라서..
21/04/12 16:34
수정 아이콘
몇년전 가격이 말도 안되게 저렴했던거지
압구정 신현대 RR 80억이면 그렇게 비싸단 생각은 안드네요.
암스테르담
21/04/12 16:41
수정 아이콘
평당 1억이 가지는 상징성이 있죠.
라디오스타
21/04/12 16:44
수정 아이콘
인천이라 하면 너무 광범위해서..
송도나 청라일까요?
오렌지꽃
21/04/13 02:57
수정 아이콘
경인선라인 이랍니다. 덤으로 인천말고 부천도 투자하고 있다니 어딘지는 대충 그림 나오죠.
로피탈
21/04/12 16:46
수정 아이콘
저기는 솔직히 어나더레벨이라 놀랍지도 않습니다.
21/04/12 17:00
수정 아이콘
예전 어떤 방송에서 본 미국 코리아타운에서 벌어진 중국자본얘기가 생각 나네요 재미교포들이 각지역에 코리아타운에 상권을 만든곳에서 중국인들이 건물매입을 일제히 한다고 하더군요 방법은 건물 하나당 본국에서 수백명이 돈을 모아서 건물들을 하나씩 매입한후 건물매입 끝나면 임대료를 올리는 방식으로 한국인 세입자에서 중국세입자로 바꿔서 재미교포는 더 외각으로 밀려나고 상권을 가져가는 방법이나 건물을 다시 팔아서 본국에 투자자들에게 돌려주는 방법였던것같아요 집도 저런 방식 가능할련지
리자몽
21/04/12 17:02
수정 아이콘
중국 자본이 부동산 펌핑하고 있는게 유의미하다면 머지 않아 한국 부동산도 중국자본이 들어갔다가 박살난 캐나다 부동산 꼴 나는게 시간문제일 수 있겠네요 -_-...
돌아온탕아
21/04/12 17:46
수정 아이콘
대단지 아파트 공화국에서 재건축만되면 반박불가 명실상부 우리나라 최고 아파트단지가 될 곳이라...

대학 훌리들이 서울대는 어나더로 보고 밑에서 투닥거리듯이 부동산카페에 지역훌리들도 저긴 어나더로 두죠
아이고배야
21/04/12 17:56
수정 아이콘
한명회 선생..당신은 몇 년 앞을 내다 보신겁니까..
AaronJudge99
21/04/12 18:20
수정 아이콘
부동산은....투자는 하고 싶은데 시드가 딸려서 엄두도 못내네요
집 한채라도 있었으면 좋겠다
암스테르담
21/04/12 19:41
수정 아이콘
IMF, 2008년 금융위기, 코로나19 모두 자산을 늘릴 기회였죠.
평상시에는 월급을 개미처럼 모아 시드머니를 만들고 큰 위기가 왔을 때 자산을 사서 불리면
안정적으로 부를 늘릴 수 있습니다. 어차피 기회는 또 옵니다.
오히려 지나치게 자산에 집착하다가 위기 시에 자산을 들고 있으면 가격만 떨어질 뿐입니다.
현금 가치가 지금 시기에 떨어질 뿐이지 평상시라면 정말 중요합니다. 부동산이든 주식이든 결국 돈 주고 사야죠.
AaronJudge99
21/04/12 21:52
수정 아이콘
하긴 그렇죠
10년마다 한번쯤 오는거같기도
켈로그김
21/04/12 18:24
수정 아이콘
양주처럼 오래된 품격이 있어서 그럴것이라는 뻘생각을 하고 클릭했습니다 크크.
21/04/12 18:57
수정 아이콘
저도 크크 오래됐으니 문화유산 같은 느낌으로다가
불굴의토스
21/04/12 21:28
수정 아이콘
가장 큰 평수면 펜트하우스를 확정적으로 받을수가 있으니..
슬리미
21/04/12 23:29
수정 아이콘
하우스 푸어 라는 단어가 유행하던게 7~8년전이고 집값 오르기 시작한지는 5년이 채 안 됐어요..
나중에 하강국면 오면 누구 탓을 하려는지..
40대가 돈 많이 번 것 같지만 5년전만 해도 너무 암울했었어요.. 10년의 아득한어둠이 있었기에 지금의 반짝 즐거움이 있을 뿐이지 이게 영원하지 않아요..
도대체 뭘 원하는거예요
헤일로
21/04/13 00:41
수정 아이콘
넵.. 나중에 100억 되어도 합리적..
2030년 쯤 200억 되어서 같은 서울안에 강남북 격차가 남미 모 도시마냥 벌어져도 '능력것 사는게 뭐가 문제냐' 라고 주장하면 별로 할 말이 없어지죠..
21/04/13 01:20
수정 아이콘
개개인의 선택은 합리적리구요
그러니까 그런 격차가 안 벌어지도록 강북을 지속적으로 재개발, 재건축했어야 했는데, 모 시장님이 갑자기 등장하셔서 올스톱을 시켜버렸죠.
헤일로
21/04/13 12:14
수정 아이콘
보이지 않는 손으로 수요와 공급이 알맞게 돌아가신다고 보시는지요?
그 개개인의 선택으로 닷컴버블도 있었고, 경제사의 수많은 버블로 여러 사람들이 피해를 봤죠.
21/04/13 14:52
수정 아이콘
제가 언제 개입의 정당성 자체를 부정했나요. 정부 정책을 비판한다고 시장만능주의자로 몰아가지 마세요.

시장도 거품을 만들지만, 정부의 섣부른 개입은 더 큰 왜곡을 만들 수 있어요. 그러니까 개입할 영역과 개입의 방법을 잘 골라야 하는데, 부동산은 숱한 반대에도 불구하고 '뚜벅뚜벅' 경제학과 정반대 방향으로 25번 개입했으니까 문제죠.

강북 재건축도 사업성으로 따지면 강남보다 떨어질텐데, 제가 강북만 언급한 건 정부(이명박-오세훈)의 개입으로 추진되다가 정부(박원순)가 막아버린, 시작도 종료도 정부에 의해 결정된 대표적인 개입 정책이자 꼭 필요했던 정책이기 때문입니다.
헤일로
21/04/14 15:34
수정 아이콘
정부 정책에 대해 이야기 한 적도 없는데 님께서 먼저 소재로 꺼내셨죠.
전 그냥 5년전에 40억 이었던 집이 80억 되었는데 합리적이다. 라는 말을 보고, 5~6년 후에 100억 200억 되어도 그럴 건가?생각이 들어서 한 말이죠. 욕심이 끝도 없고, 계속 그걸 정당화 하는 의견은 좌우막론하고 어디서나 나오니까요.

그리고 뜬금없이 박원순이니 현 정부 정책이야기 하시는데, 전 그쪽에 대해 꺼내지도 않았네요.
21/04/14 16:13
수정 아이콘
그걸 다 욕심, 탐욕으로 레이블링하고 비난하기만 하는 게 그 쪽 분 같아서 단 댓글인데, 완벽하네요.
헤일로
21/04/15 11:09
수정 아이콘
욕심, 탐욕으로 비난하면 본인이랑 반대되는 정치성향을 가진 사람이 되는군요. 정치성향은 본인이 드러내놓고, 딱히 그 부분에 언급조차 안했는데 한쪽으로 몰아세우는군요. 착각이야 자유입니다만..
사당보다먼
21/04/13 16:48
수정 아이콘
글은 읽으셨나요? 제목만 보고 댓글다시는건지.. 대지지분 높아서 재건축 이후 33평짜리 3채로 받거나 그에 준하는 가치로 보고 산 거라고 글에서 말하고 있는데요. 3으로 나누면 33평짜리 한 채에 27억이고 강북 신축도 20억 돌파한 단지가 있으니 어마어마한 차이는 아닌듯합니다.
사당보다먼
21/04/13 16:49
수정 아이콘
거의 유사한 내용을 리멤버에서 읽은 것 같은데 동일한 글쓴이신가요? 반갑네요.
21/04/14 16:25
수정 아이콘
결국 이번 정권 끝날때까지 미친듯이 올리고 가는군요
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