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Date 2020/11/27 00:12:49
Name Leeka
Subject [일반] 부린이 특집 2호 - 집 매매시 주담대는 얼마나 나올까? (수정됨)

1. 기본적인 LTV 조건


9억 이하 -> LTV 40~70% (규제지역 유무, 디딤돌&보금자리론같은 특별 정책 유무에 따라 변동)
15억 이하 -> 9억 초과분에 한해서 LTV 20%~60% 적용 (규제지역 유무등에 따라 달라짐)
15억 초과 -> 0원!! (그냥 0원입니다. 15억 이하분을 주고 이런거 없이 아에 주담대 불가능.)

인서울 핵심지를 산다면, 15억 딱 맞췄을때 4.8억이 나옵니다.
규제 하나도 안받는 지방을 산다면, 15억 딱 맞췄을때 10.1억까지 주택담보대출이 나옵니다.


2. 그렇다면 LTV가 40%인 경우, 9억짜리 집을 사면 9억의 40%인 3.6억이 나오는건가요?


그럴수도 있고.. 아닐수도 있습니다.


부린이가 하는 가장 큰 착각은 '내가 사는 매매가' 기준으로 LTV를 계산해서 규제와 주담대가 적용된다고 생각하는건데요.

노노..


내가 사는 매매가 or 'kb 시세' 중 '높은 금액 기준으로 규제'가 적용되며
실제 대출을 받을때는 '낮은 금액 기준으로 대출' 을 해줍니다.
(법적으로는  국세청 기준시가, 감정평가업자 감정평가액, 한국감정원 가격, KB 시세 중 하나를 쓰면 되는데. 99.9%로 kb 시세를 사용합니다.
이게 없으면 한국감정원, 이거도 없으면 감정평가업자 평가액.. 순으로 보통 사용합니다.) 

즉 내가 집을 15억에 사더라도, kb 시세가 15억 1천만원이면.  15억 초과에 걸려서 주담대를 받을 수 없습니다.
내가 집을 6억에 사더라도, kb 시세가 6억 1천만원이면.  6억이 넘기 떄문에 보금자리론을 받을 수 없습니다.

또한, kb 시세보다 30% 이상 싸거나 or 3억 이상 싸거나. 에 해당하게 되면 세무서에서 출동해서 세금을 신나게 더 때립니다.



Q1. 왜 높은 금액 기준으로 규제가 적용되나요?
A1. 안그러면 17억짜리 집을 살때.  15억에 산다고 써서 규제를 피하면서 뒤로 2억을 더 챙겨주는 다운계약서 등으로 우회가 가능해서.

Q2. 규제는 높은거 기준으로 하면서, 빌려주는건 왜 낮은 금액 기준으로 빌려주나요?
A2. 안그러면 5억짜리 집을 사는데 매매가를 10억으로 업계약서 쓴 뒤에 대출을 7억씩 받아버리는 방법이 가능해서. 

Q3. 왜 시세보다 일정 수준 이상 사게 팔면 세무서에서 출동하나요
A3. 증여를 우회적으로 할 수 있기 때문에, 정해진 시세 범위보다 일정 가격 이상 싸게 팔면 추가 세금을 매기게 되어 있습니다.




3. 그럼 kb 시세는 어디서 확인하나요?


https://onland.kbstar.com

여기서 확인할 수 있습니다.


포인트는


상위 평균가 : 해당 면적 내에서 고가로 거래되는 선호 세대들의 평균적인 가격일반 평균가 : 해당 면적 내에서 일반적으로 거래되는 세대들의 평균적인 가격하위 평균가 : 해당 면적 내에서 저가로 거래되는 세대들의 평균적인 가격


시세가 이렇게 3가지로 나오는데요

'저층이면 하위 평균가가 kb 시세 기준' 이 되며
그 외 층의 경우 '일반 평균가가 kb 시세 기준' 이 됩니다. 
(상승장에선 실제 구입하는 사람은 상위 평균가 전후를 주고 사는게 보통입니다 ㅜㅜ)




일반적으론 계약서를 쓰고. 대출 승인이 나기 전까지 kb 시세가 오르는게 주담대 금액도 커지고 더 좋은데요.

위에 적은것처럼
'보금자리론을 받았는데 kb 시세가 6억이 넘거나
고가 주택을 매입했는데 kb 시세가 15억이 넘거나..  '  하면 대참사가 나기 때문에
그런 경우에는 주담대 승인을 최대한 빨리 받아서 시세가 넘어가기 전에 실행하시는게 좋습니다.


또한, kb 시세는 매주 금요일에 나옵니다. (주 1회 갱신)



4. 마무리

그런면에서 위 리브온 사이트에서 집 몇개만 눌러보셔서
실거래가 추세랑 kb 시세 비교해보시면..

kb 시세가 호가 반영해서 부풀려졌다는건 헛소리라는걸 알 수 있습니다.

서울/수도권에 있는 대부분의 아파트는 다 kb 시세가 최근 1~2달간 실거래가보다 더 쌉니다..



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TranceDJ
20/11/27 01:11
수정 아이콘
집사고싶어요... 열심히일해서 연봉올려봤자 집 상승률 못따라잡는....ㅠㅠ
밸런스
20/11/27 01:55
수정 아이콘
증여.... 증여가 답이군요....
회색사과
20/11/27 06:37
수정 아이콘
그리고 방공제 라는 것도 있습니다.

아파트의 경우 주인이 실거주 하면서 방을 세주는 것이 가능하기 때문에... (정말?..)

세입자를 보호하기 위해 대출을 풀로 안 해주는 공제입니다.

서울은 방 하나당 3700 만원 정도씩 공제되며....
공식적으로는 3700 * 방 갯수만큼 대출이 줄어야 하나, 보통은 방 한개만 계산에 넣는다고 합니다.

대출 받으러 가서 생각보다 4000 덜 나온다고 하면
계획 빠듯하게 세우신 분들 패닉에 빠지실 거라.... 공유드립니다.

방공제를 적용받지 않기 위해 MCI MCG 보증이라는게 있기는 한데 은행이 받아줄 때가 있고 안 받아줄 때가 있어서.... 일단 방공제 때문에 대출이 풀로 안 나온다고 생각하고 가셔야 편합니다.
(요 근래는 반반인 것 같더라구요.)
20/11/27 08:31
수정 아이콘
방공제(이걸 소액임차보증금 제한다고 하는데)를 하지 않고 40% 풀로 해주는 상품이 말씀해주신것처럼 있습니다. 근데 이게 얼마전에 뉴스에도 나왔는데 은행에서 한도 높은 대출들 제한한다면서 연말까지 다 닫아놨어요. 아마 연초되면 다시 풀린다고 하네요~
아이유가아이유
20/11/27 08:04
수정 아이콘
질문있습니다.
분양가 4억짜리가 입주시 8억시세가 되서 LTV70퍼 적용된다하면 5.6억 대출가능한가요?분양가 오버해서 대출이가능한지요
나이스후니
20/11/27 09:14
수정 아이콘
LTV는 현재시세,정확히는 KB시세로 합니다. 말씀하신대로 8억기준으로 계산합니다.단, 부동산매도 가격은 주로 호가로 잡히다보니 8억보다는 낮은 값으로 예산을 준비해야합니다
아이유가아이유
20/11/27 09:30
수정 아이콘
예 그건아는데 KB가 8억이라는 가정하에 분양가오버로 대출이나오는지 궁금해서요
나이스후니
20/11/27 09:52
수정 아이콘
네 분양가 오버로 가능합니다. 즉, 분양가는 영향을 끼치지 않습니다
아이유가아이유
20/11/27 09:52
수정 아이콘
감사합니다~~!
Arya Stark
20/11/27 08:05
수정 아이콘
부린이에게 꿀같은 정보네요. 하나 궁금한 상황이 있습니다!

여자친구와 곧 결혼하는데 남자가 현 1주택자라,
여자친구 이름으로 주담대를 받고 남자가 신용대출받은 금액을 보태서 여자친구 명의로 집을 산 후,
남자가 전입신고하고 몇달뒤에 혼인신고를 해서 공동명의로 올리는 상황이 가능한가요?
Albert Camus
20/11/27 08:47
수정 아이콘
차후에 공동명의로 변경하려면 또 세금이 상당히 발생합니다.
이 부분 알아두시고, 그 외에 문제되는 부분은 매매시 자금출처 소명을 해야하는데, 이 때 남자친구가 신용으로 땡겨서 전달해준 금액이 문제될 수 있습니다.

일단 두분 사이에 차용증(법정 이자 기준)은 쓰셔야할거에요.

신용대출로 매매를 할 경우 회수되게 되는데, 한번 전달하는 경우는 어떻게 되는지 잘 모르겠네요.
Arya Stark
20/11/27 09:08
수정 아이콘
상세한 답변 감사합니다!!
20/11/27 14:14
수정 아이콘
그런 경우엔.. 혼인신고는 애기가 생기기전까진 안하시는게 더 좋긴 합니다.. (부부는 세트메뉴라서..)
봄날엔
20/11/27 08:24
수정 아이콘
감사합니다 리카님~~
20/11/27 09:37
수정 아이콘
아무리 생각해도 15억 이상 대출 0은 너무 불합리한 규정이죠...
나이로비
20/11/27 09:59
수정 아이콘
부동산등급제라고 생각하고 있습니다 크크
20/11/27 10:11
수정 아이콘
질문입니다
이사가려고 하는 지역이 조정지역인데
LTV가 50% 일 때 50% 풀로 받고 거기에 신용대출을 별도로 얻어서 주택구매 자금으로 사용할 수 있나요?
나이스후니
20/11/27 11:13
수정 아이콘
여러가지 말이 많은데, 우선 신용대출을 먼저 받으세요. 그리고 LTV가 50이면 신용대출을 제하고 남은 금액을 받을수도 있고 아닐수도 있습니다. 여러 은행을 다녀보세요.저는 2가운데는 안된다고 했고,1곳은 된다고 했습니다. 모두 1금융권이고요. 대충 분위기는 신용대출을 받는 건 상관이 없되 DSR MAX 안에서는 LTV MAX와 신용대출이 별도로 가능하다는 의견입니다.

그리고, 신용대출로 집을 사는 비용을 쓰면 안된다는 사실이 아닙니다. 자금조달계획서에도 신용대출을 적는란이 있습니다. 하지만...의견이 분분하고, 신용대출의 대출 용도에따른 제한이 있다는 말도 있고, 신용대출이 있으면 회수당할수도 있다는 리스크는 감안하는게 좋습니다.
20/11/27 14:13
수정 아이콘
이게 금지라면 금지고 아니라면 아닌데요...

집사는곳에 못쓰게 한다고 해도

집값이 5억이라고 치면 '5억으로 집을 살수 있는게 아니라
5억으로 집을 사고

이사비 + 취등록세 + 법무사 쓰면 법무사비 + 복비.. 만 해도 천만원 가볍게 나가고
거기에 인테리어하면 인테리어비 또 나가고..
(안해도 도배, 장판만 해도 몇백은 쉽게 나가죠)

저 부대비용에만 신용대출을 써도 몇천은 순삭인데.. 큰 틀에선 합치면 저게 다 주택구매비용이라서...


저거까지 다 합친뒤에 구매비용에는 가능한 신용대출을 적게 쓰는게 좋습니다.
-안군-
20/11/27 10:38
수정 아이콘
좋은 정보 감사합니다!
소이밀크러버
20/11/27 11:12
수정 아이콘
감사합니다.
제이레빗
20/11/27 11:46
수정 아이콘
저도 질문이 있습니다..

분양가가 5억 이하인데 3년 뒤 입주 시 디딤돌or보금자리론 둘 다 가능한가요?
가능하다면 해당 시점의 시세 기준인가요? 분양가 기준인가요?

부동산 정책은 너무 복잡합니다...
아이유가아이유
20/11/27 12:07
수정 아이콘
보금자리는 시세 6억넘으면 불가능합니다.
제이레빗
20/11/27 13:30
수정 아이콘
감사합니다 일반 주담대밖에 없겠네요
20/11/27 14:11
수정 아이콘
위에도 적었지만 대출 실행 시점.. 에서의 시세가 6억 넘어가면 안됩니다.
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