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통합 규정을 준수해 주십시오. (2015.12.25.)
Date 2017/06/20 01:25:25
Name   SppF
Subject   상가임대차보호법에서 보증금 인상에 관해 질문있습니다.

안녕하세요
친한 지인이 현재 보증금 3000에 월세 100에
상가를 3년째 영업을 하고 있습니다.

곧 재계약 날짜가 다가오는데 집주인측에서
보증금 270 월세를 9만원 올리겠다고 연락이 왔다고 합니다.

인터넷 찾아보니 9% 증액 가능하다고 하는데
보증금 과 월세를 동시에 증액하는 것도 가능한 건가요??
(네이버를 보니 대개 임대료의 인상만 있더군요)

또 저의 얕은지식으로는
처음시작때 2년계약을 맺었다고 하시니 작년에 집주인이 아무 말이 없었으면 지금 2년이 묵시적갱신이 된거라 생각하는데 내년이 아닌 올해 증액 요구가 합법적인지 의문이 듭니다!!

임대차 잘 아시는 분 알려주세요!!



파라
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17/06/20 01:49
상가임대차보호법은 묵시적갱신 존속기간이 1년일걸요?
SppF
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17/06/20 01:50
아... 기존계약기간을 그대로 한 번 더 하는 게 아니라 1년인가 보군요....
감사합니다...
파라
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17/06/20 01:52
제가 알기론 그래요 주택임대차는 2년 계약 후 묵시적갱신 존속기간 2년이고 상가는 1년으로 알고있는데 정확하진 않습니다;
cadenza79
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17/06/20 09:26
1. 보증금과 월세의 동시인상이 가능한가
2. 계약갱신은 작년에 된 것이니 지금 계약기간 중 아닌가

편의상 2번의 계약기간부터 답변합니다.

2-1.
파라님 말씀대로 1년이 맞습니다.

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

1. 2-2.
질문자분과 친한 지인분의 착각입니다.
먼저 조문을 봅니다.

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

상가건물임대차 보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.

분명히 차임과 보증금 둘 다 적혀 있기 때문에 각각 9%를 올리는 것도 무방합니다.
여기서 가끔 일반인들이 "또는"이라는 데 집착하여 차임과 보증금 둘 중 하나만 올릴 수 있다는 주장을 하는 것을 실무에서 종종 봅니다만, 그렇게 해석하는 학자는 없습니다.

그런데 사실 이 부분은 부수적인 쟁점이구요.

결정적으로 위 조항은 "계약 중"에 인정되는 당사자의 계약변경요구권입니다. 원래 계약은 끝까지 지켜지는 것이 맞지만, 조문에 나타난 대로 "임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동이 있었을 때" 그걸 그대로 지키게 하면 지나치게 부당할 때 그 변경을 법원에 구할 수 있게 하는 것이죠. 이 조항은 흔히 증액 부분만 알려져 있지만, 다시 읽어 보시면 임차인의 감액청구권도 포함하는 규정입니다.
실제로는 법원이 증감청구권을 받아들이는 예는 거의 없습니다. 과거처럼 1년에 수십%씩 인플레가 있는 시대도 아니고, 우리 경제가 나름 안정되어 있기 때문입니다.

즉 위 조항은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않습니다. 즉 9%가 넘느냐 안 넘느냐 자체가 무의미한 논의입니다.
< 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 >
임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우, 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되는지 여부(소극)

즉 11조는 매년 재계약 체결로 갱신되는 임대차에 대해서는 법적 효력이 거의 없는 조항이구요(다만 법원 실무례를 보면 법적 분쟁이 벌어졌을 때 임대인의 요구가 과다한지를 판단하는 간접적인 기준으로는 작동하는 것 같습니다).
이 조항이 실효성을 가지는 것은 처음부터 계약기간을 3년 이상으로 정한 장기임대차계약 뿐입니다.
SppF
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17/06/20 09:44
자세한 설명 감사드립니다.
그럼 결국 제 지인은 사실상 건물주의 증액요구는 합당한 것이군요.
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